访谈丨孟晓苏:要鼓励国内房地产投资与消费

                                                                                                  孟晓苏 中国房地产开发集团理事长、汇力投资基金管理有限公司董事长

中国楼市风声鹤唳。美联储加息与中美贸易战升级双重阴霾压顶，给中国经济和楼市更增添了几分未知的惶恐。

“面对中美贸易战有可能长期化，我国需要进一步启动内需，特别是要发挥房地产业作为增长极、楼市与房价作为稳定器的作用，稳定楼市、稳定房价。”汇力基金董事长、中房集团公司前董事长、原房改课题组组长孟晓苏的一席话，无疑给悲观的市场层面添了几分底气。

孟晓苏指出，不能要求政府把降低房价作为施政目标，因为这是完不成的任务。孟晓苏是一位对经济大势细心观察并积极发表意见的企业家与学者，言辞中充满着一个改革参与者、政策设计者的深邃思索。

孟晓苏曾是国务院前副总理万里的秘书，原房改课题组组长。他是中国改革开放的亲历者和见证者，是最早提出将中国住房建设培育成国民经济的新增长点、在中国发展住房抵押贷款和抵押贷款保险的专家之一，也是最早在中国提出REITs理论、引进国外“以房养老保险”模式的倡导者。

面对复杂多变的国际形势，中国楼市该压还是该放，房地产税出台时机是否合适，中国真正的REITs产品如何破局等，孟晓苏再度阐述了他的独到见解。

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“真正的REITs有望率先在政府资产层面突破”

中国房地产报：我国在REITs方面进行了多年的探索和实践，尤其住房租赁市场REITs产品从去年破冰到现在发展迅速，作为国务院发展研究中心REITs课题组组长，你对取得的成绩怎么评价？

孟晓苏：目前中国还没有真正的REITs，推出的是ABS产品、类REITs产品等，这些产品从2014年底起至今已经发行了1370多只，规模将近2万亿元，投资人也很踊跃。

现在我们正在努力，争取尽快推出地方政府公共资产方面的REITs产品。现在谁资产最多，谁的负债最重？都是地方政府。通过率先推出政府资产层面的资产证券化产品，可以让中国尽早推出真正的REITs产品。

公募基金进入资产证券化领域，在法律上也已没有多大障碍。如果能够推出中国的REITs产品在沪深两市流通，可以丰富中国的资本市场，也有利于发展直接融资、打破刚性兑付、防范金融风险。

中国房地产报：中国真正的REITs产品可能会先出现在政府资产层面？

孟晓苏：从政府公共资产获取突破可能性较大。发展REITs需要选择资产规模适当、收益率较高的标的，地方基础设施建设中有一些资产收益率不错，具备进行资产证券化的条件。

发展真正的REITs产品，还要突破免税障碍。发达国家的REITs都可免除公司税，只缴纳个人所得税。我们做的REITs也要给予税收优惠，在这方面政府公共资产比企业资产具有优势。因为政府本身是征税人，可以通过税后调节，将不得不征的税通过其他方式补偿回去。我国也应该像国外REITs那样，力求做到税收中性，避免双重纳税。

在有关政策上主管部门已经比较努力，现在的主要问题是尽快推动实践。

中国房地产报：中国住房租赁市场发展其实也是非常需要这种REITs产品的，市场前景也很大。你有什么建议吗？

孟晓苏：中国在发展租赁市场方面行动慢，还少有专门的租赁机构出现，在供给侧方面发力不够。政府只需要管政策保障性住房。对比国外住房租赁市场，政府管的也是低收入群体的租房需求，租房市场不可能全由政府提供和管理，居民在提供出租房里占了很大比重，其中部分比重就是通过REITs来持有，这样就可以将整栋楼宇做成REITs基金，人们可以持有基金单位，这种基金单位（股票）可以在股市上流通。未来REITs股票是用来买卖的，而房子是用来住的，这就能更好地落实房住不炒的要求。

中国房地产报：发展住房租赁REITs产品，租金收入低的问题怎么解决？

孟晓苏：租金低确实是一个问题，中国大城市普遍租售比不高，一线城市才是一点几，二线城市是二点几。这种情况怎么发REITs呢？我认为有3个办法：1.在普遍租金低的情况下，挑选个案租金较高的项目来做；2.可以把“共有产权房”这种创新引入租赁房市场。政府持有这种房屋的部分产权，政府可以放弃租金收益，把租金都留给购房居民或房屋持有机构，政府保留税收权和房屋增值收益，这样就能大幅度提高租售比；3.用集体建设用地建设的租赁房来发展REITs，其中没有土地出让金，成本较低，虽然租金不高，但租售比相对高。

政府为中低收入家庭提供的租金补贴，在公租房里是一项不可缺少的收入来源。不是因为做成REITs产品才有补贴，而是原先就有这项补贴。房改时候我们提倡“暗补变明补”，今后做资产证券化也应提倡“暗补变明补”，是政府购买服务。这部分补贴是既有的，不应当计入资产证券化的“负面清单”，而是地方政府应尽的税收转移支付责任。

中国房地产报：REITs产品利率达到多少，是市场上能够接受的？

孟晓苏：国外住房类REITs产品对利率的要求并没有多高，因为住房本身的长期持有会使房产价值增值。美国发行的住房REITs产品，42年前1美元买的，42年后变成了142美元，年化收益率为12.2%，其中包括分红所得、房产增值与股票溢价。现在居民买房出租，也不一定只为租金，获取投资增值意愿比重不小。现在居民买房受限，待有了租赁房REITs，就有了新的投资房产渠道，有专业机构管理和按期分红，还有进入资本市场流通的便利。

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“不能一味要求政府把降低房价作为施政目标”

中国房地产报：中美贸易战升级对中国经济和楼市意味着什么？

孟晓苏：特朗普上任之后对我国颇多刁难，还发动了对中国的贸易战，而且不断加码。对中国政府完全是一副漫天要价的嘴脸。特朗普上任以后，无论是取得的成果，还是被人垢病的问题，都离不开他的房地产思维。在他刚刚当选的时候，我就提出“研究特朗普房地产商思维”，看来研究得还是不够。最近中国政府发布了《白皮书》，鲜明阐述了中国的立场，13个问题谈的都掷地有声。但是特朗普政府不跟你讲道理，看来这个贸易战还得准备长期打下去。不仅美国人在捣乱，一些讨好美国的国家也在用各种方式设阻，使中国企业在海外业务开展方面遇到了不少问题。

面对中美贸易战有可能长期化，我认为扩大内需、扩大投资，特别是扩大房地产投资与消费，是我们应对中美贸易战的正确选择。

中国房地产报：这种情况下，你对政策制定者有何建议？

孟晓苏：现在让我顾虑的是，有关部门会不会在面对中美贸易战的同时，继续抑制内需打压房地产，削弱中国应对国际斗争的基础与能力。好在中国较高领导层扩大内需的意志坚定，早已确定“牢牢把握扩大内需这个战略基点，扩大国内市场规模”。现在应尽快结束非理性的房地产调控。非要这样调控下去，房价压不下来，倒会把经济压下来了。在复杂的国际形势下，我们更应该认识到房地产业是国民经济的主导产业，内需是拉动中国经济的主引擎，楼市平稳是中国经济社会的稳定器。

中国房地产报：结束调控的话，房价就更高了。

孟晓苏：房价问题，短期看供求，中期看结构，长期看通胀。从几个方面看，房价肯定是要继续上涨的。不应当把降低房价作为政府的施政目标，那肯定是完不成的任务。最近一些城市房价没有明显上涨，是因为抑制需求限制居民购房，压抑房屋销售不让高价楼盘上市。但是总要让居民购房、让楼盘上市吧？那时被压抑的房价就出现反弹了。现在房价出现的“三年一猛涨，一涨顶三年”，就是非理性调控造成的楼市怪现象。

中国房地产报：你对开发商有什么要说的？

孟晓苏：十多年来房地产市场已经被挤压成“三年一个小周期”，开发企业应保持平常心态。要在市场旺盛的时候不盲目乐观，市场低迷的时候不盲目悲观。适应小周期变化，在动荡市场环境下，找到保持自身平稳发展的办法。

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“房地产税设计出了毛病，需要换一种征收方式”

中国房地产报：当前这种国内国际严峻形势下，房地产税的征收是不是应该缓一缓？你有什么建议？

孟晓苏：房产税什么时候都应该考虑征收。过去在制度设计上的毛病，要尽快地调整。

在征收房产税的方案设计上，我从不赞成“建立全民住房产权信息系统”和“多少平方米免征”，而主张实行“尽房皆税”与“退税制度”。房产税本来就是最容易征收的税种，有一套房、征一套税能把事情较大简化。普遍纳税后要实行“退税制度”，退税是根据纳税人家庭生活状况，包括婚姻状态、收入水平、赡养人口等，鼓励人们善待婚姻、赡养家庭。国外还有能把按揭利息计入退税，把外墙装修计入退税。“退税”只适用于一套房，其它房产则不能享受退税。在退税制度设计上，为了简化行政与方便百姓，我主张采用“见房就征、见证就退”的简易办法，允许每位居民凭身份证退税一套房。单身可退一套，夫妇可退两套，赡养老人还可以退税。这样就把房改房、拆迁安置房等都纳入到退税范围了。至于退税一套是多少平方米？我看就不必去纠结了，大小都是退税一套。非要较真就规定个退税房屋面积上限，但不宜定得太低。我还主张“从小产权房开征房产税”，它没有缴纳过土地出让金，税率上不必给优惠。这样就能很容易地开征房产税，也有利于照顾该照顾的居民。