二十条先进买房思维

最近几年，整个社会都在鼓励匠人精神，精益求精、一条道走到黑。但现实却是，越努力越穷，越坚持越困难。

努力一辈子的屠呦呦和莫言也只能收获鲜花和掌声，财富根本赶不上一个二流炒房客。

我们的社会还远没有发展到靠真本事就可以发家致富的阶段，现在能发财的都靠的是概念、风口、流量、漏洞和投机取巧。

反正，靠努力工作买豪宅的人，我是从来都没有见过。

选择大于努力，思维决定层次。所以，今天我想分享一些非常重要的买房思维，希望可以给你的价值观纠偏：

1.围城

7月19日，河南开封取消新房3年限售，20日住建局就紧急收回，一日游的宽松目的也达到了，那就是帮助兄弟城市们试探到了高层的底限和决心。7月24日，苏州调控再次升级：非户籍家庭购买苏州市区、昆山、太仓的房子，社保由1年变2年，新房3年限售和二手房5年限售从园区高新区扩展至苏州市6区。

通过这两年的调控思路，我们完全可以看出来，高层正在各个城市建立“围城”，外人进不来，进来的出不去。

只要解决了跨省市买房的问题，炒房就可以抑制住。只靠本地土著的刚需和改善，房价根本不会大涨。

我们过去的每次暴涨，都是在人为的创造购买力，现在则相反，是要消灭购买力。

2.最有价值的城市

房产投资最热的城市，不一定就是最有价值最安全的城市，比如惠州、杭州湾，还有近期曝光的威海乳山。

最有价值的城市是二手房成交量超过一手房的城市，只有二手房成为主力的市场才是成熟的房地产市场。没有接盘侠，没有流动性，你再好的房子也无法变现。

一定要明白：决定你身价的根本不是新房，而是二手房！

3.都市圈谎言

今年最热的概念就是城市群和都市圈。发改委上半年就两度发文，推进城镇化，取消落户限制。粤港澳和长三角规划也急不可待的问世。

中国人最喜欢蹭热度、蹭流量。不管大小城市都要建都市圈，都要融城市群。

我可以负责任的告诉你，现阶段，真正有实力构建都市圈的，只有北上广深四个一线城市，剩下的杭州、南京、重庆、天津、成都、武汉等强二线城市，根本不具备辐射和外溢的功能，因为他们尚处于虹吸和聚集阶段。

所以，千万别听信销售和大V的忽悠，环杭、环宁、环津、环成等环二线都是伪概念，都是骗人的。

环京、环沪、环深具备投资价值，但环二线特别是个坑，十年二十年都不一定能填起来的超级大坑。

4.新区的坑

1993年轰动全国的连续剧《北京人在纽约》开始有一句经典台词：如果你爱他，就送他去纽约，因为那里是天堂；如果你恨他，也送他去纽约，因为那里是地狱。

上面这段话完全适用于各城市多如牛毛的新区。

投资新区房产必须遵循以下几条：

一、必须是市级以上新区，较好是高级新区，县级乡级新区躲的越远越好。

二、新区必须与主城区接壤，中间不能有割裂带，而且距离不能超过10公里。天津滨海新区发展不起来就是因为不仅与城6区距离太遥远，而且之间割裂带太过显著。

三、新区投资优选启动区和示范核心区，外围谨慎投资。

四、没有地铁的新区绝不要投。连地铁规划都没有，可见城市等级有多低，财力有多差，新区地位有多次。没有地铁的新区特别是当地政府忽悠开发商和接盘侠的，没有地铁的新区就是彻头彻尾的耍流氓。

5.三不靠

不管是自住还是投资，买房最忌讳的就是“三不靠”：不靠地铁、不靠学区、不靠配套。

买房抉择时，地铁、学区、配套这三条极为重要，能同时满足较好，不能兼得时至少也要满足一条。三条都不具备的房子，不仅涨的慢跌的快，而且居住功能也会受到限制，没有了居住属性和金融属性的房子，就是一堆砖头！

我发现很多买首套房的小白，将房子的新旧和漂亮列为首要选择标准，这是极端错误的，贪慕一时的虚荣是最要不得的。当你入住几年后发现，孩子没有学上，每天上下班3个小时，最近的超市5公里开外，你就会后悔当初愚蠢的决定了，当你终于醒悟想要置换时才发现，你的房子打折都不一定卖得掉。

6.豪宅与普宅

同样的单价，投资优选市区普宅，而绝不要买郊区豪宅。

郊区豪宅依靠大品牌和精装修溢价早在开盘时就已完成，今后必定跑输大盘。而市区地段好的普通住宅、毛坯房增值空间巨大。

增值的是土地而不是房子，品牌和装修只能跌价而不会涨价。

自住可以买豪宅，但投资一定要买普宅。

7.两套起买

世间最痛苦的事，就是房子再值钱，也没法套现！名下只有一套房，是最差的理财方式。

在满足了自己居住舒适度的基础上，投资房产的套数远比面积更重要。小户型的租售比和投资回报率都要明显优于大户型，而且房子越小涨的越快。在总预算不变的情况下，宁可买2套小户型也别买1套大户型，小户型变现和抵押会更加的灵活，更能满足你对流动资金的需求。

两套以上才叫资产，只有一套自住房，其实就是穷人一个！

8.等待毁一生

人生两件事要趁早，一是出名，二是买房。

千万别觉得积蓄不多就一拖再拖，对于绝大多数家庭来讲，集三代之力，汇六个钱包，凑够20-30％的首付，还是可以做到的。

攒够首付再买房，你的收入根本不会因为买不买房而有所增减。反而东拼西凑之后，用未来两年的工资提前买房，锁定房价上涨的起步阶段，不会增加负担，反而是减轻了负担。

借钱的结果是省钱，攒钱的结果是亏钱。

记住一点，买房，不是你有没有钱决定的，而是房价涨不涨决定的。只要房价上涨，想尽一切办法上车，没钱买小房，有钱买大房，抓住每一次房价的上涨红利。不浪费任何一次使自己身价增值的机会。

千万记住：买房穷三年，等待毁一生。

9.便宜是王

买房要选择被低估的房子，选择毛坯的房子、选择开发商促销的房子，以及房东资金链断裂急抛的房子。

我认识的几个开中介的老板，都是房产投资的高手。真正的笋盘根本不会在世面上出现，而是房东刚一挂牌，就被中介老板们自己抢掉了。他们房子再多，也永远会在手里留一张房票，就是时刻等待笋盘的出现。

真正的高手，玩的都是二手房，因为二手房才有灵活的差价操作空间。

买房排名前列原则，绝不是看的顺眼，而是单价足够便宜。

10.错杀刚需

不管是投资还是自住，最终接盘的一定是真正的自住刚需。没有纯刚需的入场，所有改善和投资都将是一潭死水，没有纯刚需小白的推动，所有房产都将是纸上财富，毫无价值可言。所以，刚需的鼓励政策不出台，楼市根本没戏。

刚需客关系到整个房地产业的存亡。所以，房价还会不会涨，短期要看政策，长期必须看刚需。

目前的局势是，首套和炒房一视同仁，宁可压制首套也不能让房价再次大涨，宁可错杀刚需，也绝不放过一个炒房。

所以，我为啥最近不建议大家高杠杆投资，就是因为，连刚需都快消失了，投资还有意义吗？

11.踏空和站岗

买房有三种需求：纯刚需、纯投资、刚需加投资。

对刚需来说，钱够就买，因为踏空的风险要远远大于站岗的风险。

对投资来说，政策好再买，因为站岗的风险要远远大于踏空。

对于刚需加投资来说，月供能维持就买，只要现金流不出问题，涨跌都不是问题。

12.洋韭菜

从美国、加拿大、澳洲到东南亚各国，中国炒房客，炒翻了全世界，目的只有一个，那就是绞尽脑汁，只赚中国人自己的钱。因为全世界，只有中国人相信炒房可以发家致富，财富自由。炒房客的套路从来都没有变过，只是战场从国内跑到了国外。

如果你打算投资移民，或者长线布局海外资产，那无可厚非，但如果你是被营销蛊惑，想通过海外投资赚钱，我劝你三思，因为你是在给炒房客解套接盘，烫手山芋在你这里就是最后一棒。

13.害人的遗传

买房思维也是会遗传的。

我的一位同事，他父母2007年卖掉自己位于上海余姚路的老公房后，手握现金再也没有买进，至今至少损失500万，而他父母这一辈子也赚不到这些钱。而这位同事现在名下只有一套自住房，在上海2015-2016年大涨之时手握二三百万存款始终无动于衷，夫妻二人公积金账户余额将近100万，却从来没有贷过款。2017年上海房价开始平稳了，他才偷偷告诉我说，让我帮他留意房子，他想要投资一套。我告诉他，时机已经错过了，现在是高位，下次吧。

如果你没有给孩子留下很多房产，就别把自己过时的意识和思维强加和灌输给孩子。

2010年之前，上海丈母娘找女婿都要求：有房无贷，事实证明，有贷和无贷10年之后身价的差距至少5倍起。

14.逃顶之时

我把人分为两类：一类是时刻关注政策走向，在上涨前买房的人；一类是通过看新闻联播才知道现在房价暴涨的人。

毫无疑问，排名前列类永远是人生赢家，第二类要么是祈祷房价大跌的傻缺，要么就是高位接盘的小白。

房产投资，要做发现机会的人，而不是听人谈论机会的人。当卖菜阿姨都告诉你现在房价涨的厉害的时候，你的觉悟已经无可救药了。

请切记一点：当新闻联播开始出现高房价的报道时，就是你逃顶之时！

15.最差的婚姻

婚姻就是夫妻二人在结束了轰轰烈烈的爱情之后，合伙开了一家公司共同经营赚钱而已。

两个人结婚，首付多一倍，贷款额度多一倍，房票多一倍，房产的财富应当是单身时的6倍。

婚早结一年，房早买一年，就可以省下几百万。用这几百万再买个二套房，资产轻松过千万。

恋爱可以看颜值，择偶千万别看颜值，再美的容颜，保证你第三年就开始无感。财力和资源才是你结婚的优选，如果她家里还有几套棚户在等动迁，丑点也要拼命拿下。因为在大城市，很多东西也许是你一辈子都无法通过单纯的努力获得的。

现实中，最差的婚姻就是，小城市里走出来落户北上广的学霸之间的结合。如果有的选，相貌平平、学历三本的土著，远远胜过鸡窝里飞出的凤凰。

婚姻是女人的第二次投胎，这句话对男人同样适用。

16.占坑

现在很流行一句话：越努力、越幸运。但这句话在小城市里并不完全适用，因为平台不一样，反而会适得其反成为，越努力，越不幸。

以前走出小城市很难，将来会越来越简单。除了北上广深，所有省会和大城市实现零门槛指日可待。人去不了，至少也应该把资产布局到位，最简单的办法就是先买套房，占个坑。

选择永远比努力重要，因为人人都会努力，但并不是人人都会选择。方向决定成败，失去方向的努力注定都是无用功！

17.对抗通胀

乱世黄金、盛世古董。几千年来，人一代代繁衍下来的目的，就是在传承财富、对抗通胀。

美国人的财富中，金融资产占比70%，房地产占比20%；而中国人正好相反，房地产占比70%，金融资产占比20%。

现在，最焦虑投资的不是富裕阶层，而是大量的中产，手里的几十万几百万反而成了烫手山芋。

其实很简单，对抗通胀的较佳策略就是，让自己成为通胀的一部分。

国家的资金沉淀池在哪里，哪里就是通胀的源头。

18.学会敬畏

二十年的调控史，房价涨跌从未失手。点石成金，库存危机化解成为空置房财富。节衣缩食，几代人毕生积蓄只为遮风挡雨寒舍一间。

不要觉得房价高，因为高不高根本不是你说了算。因为，再高的房价我们也可以掌控，再高的房价我们都可以作为起点。

随波逐流，顺势而为，需要你买房时，千万别退缩当逃兵，让你收手时，千万别贪得无厌。紧盯那只无形的手，千万别被冠冕堂皇的口号蒙蔽双眼。买房和看人一样，别听他说，关键看他怎么做！

人必须学会敬畏，敬畏上天，敬畏恩赐，敬畏游戏规则，否则代价将是沉痛的。在你没有具备修改游戏规则的时候，敬畏就是最强大的能力。

识时务，懂敬畏，才是我们这些草根可以活下去的根本。

19.房产食利阶层

前不久，我写了一篇文章《逃离北上广的那些人，正在亲手放弃自己的下一代！》，反响很强烈，7成的留言都是反对的。但是我相信，在夜深人静的时候，你一定会体会到我文章的良苦用心，忠言逆耳，也许你在未来小有成就之时，会感激我传达出来的观点。

现在有个词叫作房产食利阶层。在一二线拥有多套房就是食利阶层，而“两家三代六个钱包”就是被食阶层。

法国经济学家托马斯·皮凯蒂在其著作《21世纪资本论》中有个著名的观点：劳动回报永远跑不过资本的回报。

社会发展的必然结果就是，劳动工资是较低等的收入，资产升值和资本运作才会获得大量财富，只有这样，才有金融业和服务业的产生，社会才会进步。

靠工资买房，从1998年房改的排名前列天起，就没有实现过，商品房从来都是奢侈品，以前是，今后也是。

所以，你的目标是作房产食利阶层，而不是靠死工资生活一辈子。

20.窝里斗

著名经济学家张五常曾经精准总结过我国改革开放后经济高速发展的秘诀，那就是各个地方政府为吸引资金、人才和政策而展开的省与省、市与市之间的竞争。张五常将这种制度视为“历史上较好”的制度。

我们的教育制度、福利制度、住房制度，无不是按照这种竞争机制设计的。

学校比学生还要多，谁还会去买学区房？养老金比工资还要多，谁还会去拼命赚钱？家家都福利分房户户都住豪宅，谁还会为了GDP和财政收入呕心沥血？

高房价，是我们这个社会进步的原动力。想想现在世界上，但凡福利保障天衣无缝，衣食无忧的国家，哪个不是弱不禁风、债台高筑、停滞不前、逐渐没落的。

人活着，总得有点奔头，如果没有，就给你整点。

结 语

接触过很多人，接触过很多行业，我感触最深的一点就是，在不同行业不同赛道之下，你这辈子的收入天花板，只不过是别人起步的门槛。

你付出了10倍的努力，才能获得1倍的增长，而别人只需要付出1倍的努力，就会有10倍的增长。

我们大多数人之所以安于现状，其实是因为我们都是井底之蛙，对别人的赛道根本不了解，也根本跳不出来。

选择要远远大于努力，你的思维最终决定了你的层次！

来源：柯谈地产观