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城西文教的现房项目——中冶锦绣公馆是全杭州首个突破限价的现房销售项目，原本文教区限价5.6万项目觉得亏掉裤衩，一直捂盘至限价放开，最终首开7.94万/平，二开8.25万/平，三开收官8.5万/平。
首开二开都快速售罄，只剩下三开2-5F的179方还在线下去化中。
但大家知道吗？
这一边一手房还在卖，另一边刚买到的业主，已有部分投资客直接挂牌出售了。
我们看了一下最贵的一套单价高达10.6万/平，面积是165方，中楼层；另外还有挂牌9.3万/平的139方高楼层。
从之前的新房一房一价来看，中高楼层的主要价格还是在8万多，意味着投资客是奔着买到就赚百万去的。
目前截至国庆期间消息：锦绣公馆还有10来套一手176方在售，感兴趣的朋友继续往下看：
这装修你喜欢吗
目前有房源剩余，主要集中在3号楼的低楼层、179方。
一房一价如下：
179方户型：
该户型为项目3#的东西边套户型。
户型点评：
厨房与餐厅距离较近，动线合理
7.3m大面宽阳台
南次卫同样为暗卫
建面约179方户型样板间：
得房率据工作人员介绍，在82%左右（不算赠送），还是不错的。
至于具体装标：三大件都有。空调是大金的，新风是百朗的，地暖是德国威能的。
另外还有杜拉维特的马桶、高仪的龙头、松下的暖风机、博世的厨房套件、耶鲁的门锁、旭格的门窗等等，配置颇高。
项目本身成本情况分析
先来看中冶锦绣公馆本身的成本。
中冶锦绣公馆是2017年杭州“324土地新政”后出让的第一宗商住用地，地块容积率2.61，总建面85657㎡，占地面积19914㎡。
2017年4月26日，经8轮报价封顶，12轮自持投报，翠苑商住地被中冶以39571元/㎡的楼面价拿下，溢价率70%，自持16%。
这是中冶落子杭州的第一个项目，也是现房销售的20个盘里，楼面价最高的项目。
按照这样的面粉价，早在2020年以前，项目正常就该卖到约6万单价。
但之前板块之前的新房限价5.86万/平，中冶咬咬牙……没开出来。
因为另一方面，对于项目而言，约4万的拿地价，建造用材也不敢用差的，比如外立面的设计，项目比杭州一般的高端盘更加用心，用的也是大面积仿石材香槟金铝板及玻璃幕墙组合。
这就导致开发商成本又增加了。
中冶锦绣公馆的外立面是超额配置，不过内部暂时没发现超额之处，因此可以断定6万内是锦绣公馆的亏本价。
项目商业部分这些年一直在销售，目前差不多已经卖完了，住宅则捂了约有5年。这7年的拿地资金成本+5年的建安成本+5年的维护成本，又给项目的面粉价抬高了，卖7万都未必能保本。
那开发商卖到多少，也不单单是本说了算，还要看市场。
周边二手房、项目本身特质
目前文教板块内部，有两大标杆二手房小区，分别是建发书香印翠和中海黄龙云起。
书香印翠目前二手房挂牌均价7.9万/平，近30日成交2套；
黄龙云起目前二手房挂牌均价9.2万/平（有高层+洋房），近30日成交4套；
从上可以大致判断出，8万以内是文教方便成交的价位。
锦绣公馆对比两个二手房，有两个优势：
1、胜在是新房，无大税+中介费（起码也要50万+），所以锦绣公馆如果是卖约8万，是较二手房更有竞争力的存在。
2、学区方面。
书香印翠和黄龙云起对口九莲小学和嘉绿苑中学；
锦绣公馆小学大概率和融信杭州公馆一样是文一街小学师苑校区（就在项目西侧一路之隔），初中有可能是十三中，也有可能是其他。
以上两点可以给锦绣公馆带来较二手房的一定溢价。
但如果是8.5万-9万，那就适合有新房以及学区执念的客户了。
那么在新房市场看呢？
中冶锦绣公馆首开33套7.94万/平，共267人登记，整体中签率约12.36%（其中高层次人才4人，人才中签率刚好100%；无房家庭27人，无房家庭中签率约41.77%；有房家庭236人，有房家庭中签率约7.51%）。
二开涨价销售，均价从7.94万/平涨到8.25万/平，大家的登记热情降低了一些，64套房167人报名，选房有剩，截至年前线下去化后只剩下2套。
以上可看出项目本身8万不愁卖，有涨价的自信。
另外还有市场变化，滨江拿下申花地王，计划是卖到高层9万的价格，那么城西文教和申花湖墅，还是够格掰手腕的。
滨江申花都能9万，文教中冶8.5万也正常。
文教现房
项目名：中冶锦绣公馆
项目地址：西湖区教工路与文一路交叉口往北约50米处
容积率：2.3
总建面：85657㎡
占地面积：19914㎡
车位数：440个
规划情况：中冶锦绣公馆西面规划为5幢15-17层精装高层、东面为3幢酒店式公寓和1幢自持的服务式公寓及商业街。东区住宅区与西区中间有规划道路。
从剖面图可以算出层高3.15米。
现场航拍实景如下
中冶锦绣公馆-全城热销中
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