在商业短板被逐渐补足之后，大学城北目前最大的硬伤主要还是交通配套，目前距离最近的是地铁1号线文海南路，步行约需要三公里，乘坐公交车约需要3-4站的距离。江山云樾的南府占地约29万方，规划建造19幢高层，层高在…
江山云樾府
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撰文 / 杰西卡
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去年6月，大学城北打破两年的土地空窗，集中出让2宗住宅用地，祥生豪掷45亿竞得，今年7月，祥生再度补仓，近封顶溢价再下一城。
至此，大学城北当下的新房库存均被祥生包揽，三宗地块相连打造了一个“巨无霸项目“——江山云樾府。这也是自龙湖春江天越、都会钱塘清盘以后，目前新房市场的唯一的选择。
目前，江山云樾府已开盘一次，首开380套房源，共388组购房者登记摇号，截至选房结束仍有数套房源尚未售罄，去化情况并不算好。
究其因果，是板块认可度不高？还是项目吸引力不足？最近，小编实地走访了这个项目，一探究竟。
01
距海宁3公里，距金沙湖8公里
230万起步的“非地铁盘”
江山云樾由三宗地块组成，分别命名为为南府、北府和西府，总体量近60万方，率先入市的是南府。
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图源：好地网
从位置来看，南府位于水云街与云涛北路的交叉口， 东面紧邻杭州碧桂园，西面是已经投入使用的云帆幼儿园，南面有两大商业体：水云和达城、圈圈里，有星巴克、肯德基、物美大卖场、苏宁易购等商家入驻。
水云和达城 摄：杰西卡
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圈圈里 摄：杰西卡
总体来看，大学城北的整体面貌已经不似以往， 18年底和达城的开业以及今年5月圈圈里的开业，形成了一个小商圈，周边小区也统统吃到了这一利好。
再向外延伸，往西北方向车行约3公里10分钟左右，即可到达 海宁奥特莱斯；沿德胜快速路往西直行约9公里20分钟左右即可到达 金沙湖商圈，周末不愁没去处。
除了商业以外，教育资源也是大学城北的强项。 云帆幼儿园、云帆小学、启源幼儿园、启源小学、启源中学，还有正在建造的国际学校，分布在水云街的两侧，穿插在各个楼盘之中。大学城北板块不大，教育资源却相当丰富，基本满足了一站式教育。而 启源中学最近也刚刚确定被文海托管，教育质量也能有所保障。
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云帆幼儿园 摄：杰西卡
云帆小学 摄：杰西卡
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在商业短板被逐渐补足之后，大学城北目前最大的硬伤主要还是交通配套， 目前距离最近的是地铁1号线文海南路，步行约需要三公里，乘坐公交车约需要3-4站的距离。
不过，海宁市政府规划有下沙至海宁轨道交通，计划连接杭州地铁1号线，并列入了2020年度海宁市前期研究项目，落实后对于板块来说，又会是新的成长。
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图源：网络
从价格来看，江山云樾府精装限价2.62万元/㎡，总价约230万起步，与8公里外的金沙湖相比确实性价比极高，但与3公里外，还是“1”字头的海宁相比，却似乎没这么合算，行政区的魅力也就体现于此。
02
宋代园林风格
小区内配套丰富
江山云樾的南府占地约29万方，规划建造19幢高层，层高在24-27F，其中18#、19#两幢为公租房，位于小区的西北角。建筑外立面为真石漆，主色调为米白色，简洁高级。
江山云樾府沙盘 摄：杰西卡
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从布局来看，19幢高层呈L形分布，环绕着云帆幼儿园， 部分楼幢架空，楼间距最大超过100米，最小也有40余米。
虽然是纯高层， 但容积率仅为2.6，绿化率高达35%。在园林设计上，江山云樾也颇为用心，整体采用了宋代园林的风格，五重“归家动线”配上了层层推进的景观，颇有古时归家的仪式感。
此外，小区内还配有中央会客厅、全龄儿童娱乐区、老年健身区、青年运动区、环形跑道等，将园林景观和生活场景较好的融合在了一起。小区外还有部分底商，未来对板块的商业也是一定的补充。
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小区内部分配套 摄：杰西卡
车位方面，进了小区大门，内部做到了人车分流，另有部分访客车位分布在小区大门外。
江山云樾府沙盘 摄：杰西卡
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总体来看，江山云樾在项目规划上确实动了心思，尤其是内部配套的丰富性，颇有“造城之势”。
03
大量小户型照顾刚需
厨房设计鸡肋
江山云樾的主力户型为： 88㎡、98㎡、118㎡、128㎡。其中建面在100㎡以下的户型占比约80%，对于刚需来说有不小的挑选余地。
88㎡户型
三房两厅一卫，入户带玄关设计，进来便是餐客两厅，三个房间则均分布在东侧，动静分离。三开间朝南，面宽达6.2米的阳台连接次卧和客厅，主卧带飘窗但无套房设计，与主卧相对而设的是北向的书房，另带一个小飘窗。
98㎡户型
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该面积户型分为两种，区别主要在于入户门及厨房门的方向。整体为三房两厅两卫户型，南向总面宽达到9.7米，主卧套房设计飘窗，次卧与客厅连接阳台，阳台面宽达6.5米。
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现场样板间做的也是98㎡户型， 最令人诟病的地方在于厨房，目前的u形厨房并不完整，操作台被烟道隔断，无论是美观性还是实用性，都有些令人“一言难尽”，不过据置业顾问介绍，目前厨房已经有了新的整改方案，样板间也会关闭整改后重新开放。
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样板间实拍 摄：杰西卡
（首图为现有厨房，右滑查看更多）
118㎡户型、128㎡户型
118㎡做到了四房，四开间朝南：主、次两卧再加上餐客两厅，两个南向卧室均带飘窗，餐客两厅横向布局带阳台，北面是客卧和书房，中间夹着干湿分离的次卫。128㎡的户型布局和118㎡基本一致，不过每个房间的面积和尺度更大了。
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江山云樾精装标准为3000元/㎡，含格力的中央空调、海尔的空气源热泵，无地暖，卫浴品牌以科勒为主，厨房配有老板的油烟机、燃气灶和消毒柜。
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江山云樾府装标表
总结
2.62万元/㎡的精装价格，230万起步，能在主城区购得一处有商业有学校的居所，看起来确实性价比很高。
但仔细想想，距离大学城北不到3公里的海宁，价格却直降1万元/㎡，好像又有些不太划算。像是奥特莱斯对面祥生的另一个项目——钱塘新语，最近开盘的价格为17500元/㎡，目前已经售罄。
由于短期内暂无地铁配套，价格也不算低，再加上没有像崇贤一样的位置优势，因此大学城北板块的受众面其实并不算大，主要还是以周边原住民以及在附近工作的人群为主，置业顾问也介绍到，来这边买房的不少都是周边高校的老师，或者在附近工作、创业的毕业大学生，因此登记情况不够理想也在意料之中。
去年在售的春江天越高层均价2.43万元/㎡，中签率基本在15%左右，而2.7万元/㎡的洋房情况确是大相径庭，几乎次次流摇，如今新房限价提高到了2.62万元/㎡，一时间无法被市场接受也实属正常。
当下的大学城北已经形成了自己的生活氛围，周边二手房价也已经跃升至了3万元/㎡，建议在周边工作的自住型买家可以选选看，毕竟江山云樾位处板块核心，价格较之二手房也有一定的红利。
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