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从西湖、运河、湘湖到龙坞，杭州改善的尽头必然是院落。
经过地段越来越外围化的低密开盘潮后，杭州低密板块分化达到了巅峰。
我查了下，杭州去年卖出了大约4300套叠墅，但无论是在“打新”还是二手市场，低密产品尤其是叠墅，要么总价断档，要么地段太偏。
向西看向绕城外，即便二手房回调，从千万级的湖境云庐、镜溪绿汀、天空之城叠墅、晓月澄庐到三千万级的西溪云庐，这条“未科叠墅带”的单价门槛依然维持在近7万/㎡。
再看回主流市心，今年霞映锦绣里叠墅，总价千万却直接拼至顶格社保，成为今年首个限售房；和家园玺园推出的一批合院，直接炸出了A类房票，这可是一套3000万+总价的房源。
还有富阳、临安这些郊区板块，很多项目产品力虽好，但对于城东和市心人民，很难成为第一居所。
最后看向低密供应最少的城东，从2024年的新增挂牌房源看，叠墅等低密业态只有高层挂牌量的十分之一，房东特别惜售，买方也十分认可；近两年城东低密供应也是主流板块中最少的，城东接下来会迎来更大的“叠墅荒”。
如果再加上第一居所必备的地铁口，能兼顾风景、地段、产业、产品的全能“六边形叠墅”，只有一宗：
保亿·星润府。
它直距星桥站仅约400m，是换乘之王—地铁3号线上唯一的在售纯叠墅项目，直通武林和未科繁华的宇宙中心。
它又串联了城东山水精华，被杭州跑步中心、皋亭山、天都公园、东湖公园等包围，真正的城央人文叠墅。
所以，当低密、山水和城芯一相逢，就能成为杭州楼市的顶流产品，星润府就是今年的城东“六边形叠墅”的天花板。
星润府的“六边形”在于占位，它几乎可以满足你关于“第一居所”院落的一切想象。
首先，作为叠墅的软实力，星润府占据了板块的人文源点。
星润府，位于临平根脉临平山和拱墅上塘河之间，又因临丁路串联上城精华，自古就是人文宝地。
本身自然风光就秀丽旖旎，黄鹤山、桐扣山、佛日山三山兀立相伴，上塘河蜿蜒流淌，苏轼、秦观、范成大等文人名士曾涉足星桥并留下千古诗文，大画家王蒙更在这里隐居……
城东地铁口居然藏着这样的山水文化底蕴，星润府的灵韵气度在杭州“城中墅”里是独一份的。
其次，具备通勤的硬实力，星润府执掌了城东交通枢纽。
因为本身处于上城、拱墅、临平的地理C位，星润府周边同样拥有整个杭州都少有的3条高架：留石高架、望梅高架、秋石高架。
项目东侧就是望梅高架，与东湖、秋石、留石三条快速路实现互联互通，基本半小时左右可以到达杭州武林、钱新、奥体三大宇宙中心。
这是一个实际距离远小于心理距离的项目，上周我从滨江出发，仅仅半小时就到了星润府，比我去城西快多了。
还有板块两条配套中轴星桥路、临丁路加持，畅享上城和临平两大区域商业配套：龙湖天街、山姆旗舰店、七彩小镇、天都里（在建）、临平银泰城、华元欢乐城、杭州艺尚小镇等等。
我算了下，星润府约3公里范围内，汇聚了体量超60万方的商业矩阵，这样的配套密度，在城东低密中极为罕见。
还有，换乘之王的通达性，星润府邻近3号线地铁口。
星润府择址3号线之上的星桥站核芯，乘坐地铁3号线约35分钟直达武林商圈，约40分钟直达钱江新城。
而且3号线作为贯穿主城东西最重要的通勤线，在四期东延中，直接和临平新城核芯无缝打通。
所以，无论地上还是地下，星润府到周边配套和各个核心不仅通勤效率高，而且拿极少通勤成本换来了极佳的墅居氛围，这不就是“隐世+入世”的平衡吗？
这个平衡之上，还有星润府所在纯粹健康的居住氛围，这也是我认为它能成为城东低密第一居住的关键。
星润府周边经过多年的高品质开发强度和公建化建设，板块气质和居住氛围是城东蜕变最大的。
特别是路过星润府附近的星桥路和临丁路还有天都路，沿线产业和商业发展速度超乎想象，原来这里一直是被“误解”的：
老集镇基本拆迁完毕，界面更加纯粹，口袋公园遍布，窄街区规划很有居住感；
阿里数据中心、菜鸟联盟总部、意大利Seco总部等建设如火如荼，还有约62万方未来工厂规划，这样的产业布局密度是杭州同等价位板块少见的：
整个杭州，可能只有这里，既有前沿产业，又有居住氛围。
对于很多真正来过现场的客户，都有超预期的生活感，被星润府掳获芳心的准业主，甚至不少还有上城区和拱墅区的改善者。
他们喜欢这样纯粹居住氛围，且板块没有历史遗留问题，有未来可期。
有院落梦的人，更期待的是，星润府天赋异禀的山水自然。
星润府板块内就有飞桥港绿道，附近还有杭州跑步中心和天都公园，不远处有临平体育公园、东湖公园、皋亭山景区、燕子湖生态湿地公园、半山国家森林公园、临平山公园、虎山公园等数个公园环伺。
这样的山水资源密度是杭州叠墅中少见的，也是城东院落中独一份的。
可以说，星润府推门所见，是丰盈宜居的城市界面和生活烟火；仰天出门，是负氧离子爆棚的多个城市绿肺。
想象一下，居住在星润府，呼吸着高负氧离子的空气，城市的诗意和烟火都在步行几百米里，生活配套在附近，自然山水也在附近，城东摩登与公园风情水韵交融，传统与现代和鸣。
楼市回归自住时代，这不就是杭州人向往的健康绿色生活吗？
所以，它的客群导向十分明显，一拨是追求地缘改善的本地富人圈层，纵情山水的野逸，又不舍城东繁华；一拨是沿着上城和拱墅过来的主城改善族，有文创人和互联网新贵等等，这里上车门槛足够低，生活意境也足够高。
星润府既长在山水里，又连着城市芯，哪怕是杭州楼市最“选择困难症”的那批人，在星润府“不药而愈”了。
更能治愈低密改善者的，是星润府的“观雲级”标杆产品力。
从东方润园、奥邸国际，到观雲钱塘、湖风雅园|和院，擅长做城市封面，也做隐贵藏品的保亿，把奢宅DNA注入到了星润府。
要知道，独门独户、有天有地的院落生活，苦城东改善久矣，之前的城东低密产品，要么高低配不纯粹，要么同质化不尊贵。
这次保亿在12万方纯叠墅的星润府上，创新的为杭州叠墅产品体系带来了三大迭代，重新定义“墅居”：
一、更社区感的园林。
相比同类产品被忽略的公区园林景观，星润府每一处园内空间都被保亿精心规划，给业主每一次归家都是一次都市度假。
这种叠墅大盘的语境，就应该像星润府这样，既要大气多元，又要「小径深处是我家」的尊崇感。
而且还罕见的自带约1500方的专属会所，设计了下沉式庭院，室内泳池，健身房，咖啡吧，在享受有天有地的院落生活的同时，在园区可以享受更多的生活配套。
目前仅我知道的，杭州能带专属会所的纯叠墅项目，只有个位数。
二、更私密性的设计。
星润府的屋檐和退台设计，从庭院外往楼上仰望时，看到的是独栋排屋的既视感，而且上中下叠互相看不到对方的院子和露台，私密性很强。
而且上中下叠全部都能有私家花园和地下空间，约5.8米挑空的阳光地下室，地下空间可做篮球场、酒窖、健身房、瑜伽室等，且上下私密空间互不干扰，无限接近独栋化体验。
三、更独栋化的院子。
无论是上中下哪一叠，每一层均享独立户门，户内专梯可直达每一楼层，上中下三叠都享有绝对的独立性。
特别是下叠户型，它是兼具了上下双院，立体双院，大小双院，有天有地有花园。
这个产品每一层也都能享有花园或者露台，层层别有风景，一层一世界。
再加上星润府每个户型都是大面宽、面面皆景的设计。向南，景中有园，向北，园中有院。
在院子里，你可以从茶旅生活到影音娱乐一应俱全，有着“合院”般独一无二的视野与风景。
有天地的院子，有大平层的奢阔，有每个人的私域，星润府实现了杭州人心中的院落梦。
在这个不断加速的时代，没什么比缓慢更珍贵。
正如杭州主城不缺大平层，郊区也不缺大平层，缺的是在城市第一居所中放空自我的低密居所。
改善在叠墅中不是目的，能真切的享受繁华且纵情山水才是。
自带“人文高地+交通C位+生活中心+低密洼地+保亿DNA”的星润府，或许就是杭州中产与山水自然、主城繁华最完美的和解。
再加上6、700万总价就能拿下。这无疑是杭州最有潜力的城市低密墅区，也是当下肉眼可见“低密洼地”。
保亿星润府会所实景图
最后我统计了下，近年杭州容积率不超过1.4的宅地，出现概率大概只有6%。
如果要倚靠主城配套核心和自然人文底蕴，能作为第一居所的，就更凤毛麟了。
再如果有地铁口加持，大城东只此星润府了。
只有星润府，能同时包含主城、自然、地铁、森活，门槛又能兼顾杭州中产们的通勤刚需和山水改善。
在楼市回归自住、改善趋向低密、低密大隐于市的杭州，星润府来得刚刚好。
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