刚需、人才购房门槛定向降低 大湾区多地进行楼市政策微调

12月2日，一则刊发于深圳特区报要闻版的公告引起市场格外关注。

这则《关于启动深汕特别合作区过渡期商品房销售的公告》的出现意味着，冻结于2017年5月16日的深汕特别合作区房地产市场，2年多后终于解冻，启动过渡期商品房销售。

这并非孤例。21世纪经济报道记者梳理发现，近期，粤港澳大湾区内多个城市房地产政策均出现微调，除此次深汕特别合作区之外，还有广州、佛山、中山等城市。

而且，这些城市的楼市政策微调拥有相对统一的逻辑，优化既有房地产限购政策，降低部分群体的购房门槛，准确来说是刚需群体，如广州允许社保与税单可“互证”。此外，进一步配合地方人才政策，增强人才吸引力，包括从住房角度，解决引人后的留人问题。如佛山就明确，符合一定条件且在该市工作的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。

分析人士认为，这表明大湾区城市在楼市相对稳定情况下，正从人性化、便利化角度出发适当给予一些重点群体政策优化，但刚需、人才规模有限，政策对整体楼市影响不会太大。

多市微调楼市政策

当前在房地产市场整体稳定的背景下，粤港澳大湾区多个城市正进行政策微调。

据深圳市深汕特别合作区管理委员会发布的《关于启动深汕特别合作区过渡期商品房销售的公告》，冻结了两年多的深汕合作区房地产市场，正式启动过渡期商品房销售工作。

新政的要点包括，居民家庭在合作区限购2套商品住房、商务公寓，而成年单身人士(含离异)限购1套。同时，购房者在合作区购买商品房套数不计入深圳其他区限购。

此外，解冻只限个人购买，企事业单位、社会组织等法人单位并未放开，并且明确将实施销售价格指导。更为重要的是，居民购买的商品住房和商务公寓将限售5年。

从广州来看，从2019年11月22日起，广州对在非本市户籍人士进行购房资格查验时，允许个税和社保缴纳记录作为相互补证资料。根据广州之前的限购政策，非本市户籍人士连续缴纳满5年个税或社保(从购房之日算起)，限购1套住房，但必须连续5年缴纳个税或者是连续5年缴纳社保。新政实施后，购房者如果某月个税出现断缴或补缴，但当月社保正常，一样可视为连续正常缴纳，更为人性化。

佛山更为直接，佛山市人社局11月29日宣布，该市被认定为优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才，享受佛山市户籍人口购房政策。同时，对在佛山市工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。

不仅如此，11月27日消息，中山市住房公积金管理中心宣布对在该市购买首套自住住房的高层次人才、紧缺适用人才及全日制研究生，提高住房公积金贷款额度，较高上浮1倍贷款额度，即个人较高贷款额为80万元；两人以上申请合计较高贷款额为160万元。调整后的中山人才贷款政策，将首次面向全日制研究生开放，覆盖更多群体。

此外，近期江门市住建局宣布优化该市限购区域的购房资格，明确大专以上学历的非本市户籍居民家庭，提供在本市缴纳社保证明的，以及经商务部门认定的重点招商企业非本市户籍员工家庭，提供处于聘用期内的劳动合同的，均可在限购区域购买一套新建商品住房。

为部分群体购房创造便利

楼市政策微调的逻辑在哪里？这些城市正尝试在维持楼市平稳的基础上，通过适当优化政策，为部分群体购房创造更加便利的条件，突出满足刚需人群住房的方向。

以深汕特别合作区为例，2017年9月21日，广东批复《深汕特别合作区体制机制调整方案》，决定将合作区党工委、管委会调整为深圳市委市政府派出机构，合作区也由此正式进入“深圳的全面主导期”，成为深圳“第10+1区”。为确保深汕特别合作区楼市的平稳有序发展，此前的2017年5月16日，合作区房地产市场冻结，至今已有2年多时间。

此次，深汕特别启动合作区过渡期商品房销售，公告称，目的是妥善解决好“遗留问题”，以及推动合作区房地产市场健康有序发展，促进合作区经济社会建设。

分析人士认为，随着深汕特别启动合作区建设的推进，将有一定规模的人口流入，产业一定的住房需求，政策应给予对应的空间。深汕特别合作区党工委书记产耀东曾介绍，到2035年合作区规划人口达到150万(几乎相当于2018年深圳南山区的常住人口)，考虑到对粤东地区的“虹吸效应”，合作区内的公共配套设施将按照300万人的标准配置。

广州也是如此。按照此前必须连续5年缴纳个税或者是连续5年缴纳社保的政策，不少刚需族因换工作等原因导致某些月份个税或社保中断，从而无法购房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这是一项人性化的政策，照顾到一些特定人群因为客观原因断缴的情况，给出了一定的便利，体现了政策的灵活性。

不过，虽然该政策有利于刚需的释放，体现了保护刚需购房者的目的，但能够满足要求的刚需人群有限，因此并不会对广州的房地产市场有较大的影响。

佛山更进一步将楼市与人才结合，立足于增强当地人口、人才吸引力。佛山市人社局称，“本科首套购房不受限”等政策调整旨在提高人才住房保障措施精准性、实效性，大力吸引各类人才尤其是产业技能人才来佛山市安居乐业，培养产业人才大军，让各类人才引得进、留得住、用得好，为佛山市建设高级先进制造业城市提供强有力的人才支撑。

中山、江门等市房地产政策微调更直接指向人才。观察人士指出，当前尽管粤港澳大湾区利好，珠三角城市人口、人才吸引力强，但面对激烈竞争及留住人才需要，仍需优化予以巩固提升。

从人口来看，珠三角近年增量可观，2018年，深圳增加40.6万，广州增加49.83万，位居全国冠亚军。佛山增加24.9万，珠海增加12.57万，惠州、东莞、中山、江门和肇庆分别增长5.3万、4.97万、5万、3.65万和3.63万。（来源：21世纪经济报道）