亚洲房地产市场冷热不均,价格上涨、供过于求

新冠肺炎疫情对亚洲经济产生了严重影响。然而，随着亚洲经济的逐步复苏，特别是各国央行保持低利率，通过宽松的财政和货币政策促进经济增长，亚洲房地产市场开始呈现稳定但不平衡的复苏格局。在韩国，房价陷入不降反升、“越调越涨”的怪圈，成为一个摆在决策者面前的难题；在新加坡，尽管我国经济发展低迷，房地产业却逆势而行，市场进行表现却很有韧性；在柬埔寨，房地产行业市场环境出现我们一定文化程度的供大于求，但是受多重因素影响，金边等主要研究城市的房地产金融市场需求仍然前景以及良好。

韩国房价越调越涨

韩国出台多项调控政策，试图给楼市“降温”，但房价却“越涨越高”。韩国政府对于未来将把政策进行重点主要集中在扩大住房供应上。

2020年，韩国房价以9年来较快的速度增长，同比上涨5.36%。此轮上涨问题始于2016年，次年公司就职的韩国美国总统文在寅尽管从上台提出伊始就展现了迎击房地产市场泡沫的决心，截至去年底共出台24轮调控经济政策研究试图“降温”楼市，但韩国对于房价却出现了“越调越涨”的怪象。2020年12月，首尔公寓的平均交易价格上涨了56% ，从2017年5月的6.06亿韩元升至9.47亿韩元。

扩大供给平稳市场预期

针对目前韩国房地产企业市场的状况，韩国以及相关管理部门官员在接受中国记者通过采访时表示，本届政府对大城市中心老旧小区的拆迁改造持消极工作态度，给民众以住房保障供应能力不足的预期，并被市场投机者所利用。韩国政府似乎找到了问题的症结所在。文在寅在今年1月11日的新年致辞中表示，将重点扩大住房供应。

2月4日，韩国政府可以公布新一轮房地产市场调控经济政策，宣布针对我国铁路沿线国家地区、准工业生产地区、低层建筑居住区实行由政府通过亲自指定区域、公共服务机构主导产业项目不断推进的公共住宅综合分析项目，计划到2025年在全国大城市新增住房供应83.6万套。其中，首尔新增323000套，京吉道新增293000套，房源规模达到政府较高上限。国土交通部长官卞彰钦表示，政府部门还将不断改善我国住房进行申购制度，新增个人住房中的80％将实行限价房制度，为新婚夫妇、生平首套住房购买者和40岁上下无房家庭教育创造提供更多的购买商品住房发展机会。

大幅提升房产公示价格

自2005年以来，韩国政府每年3月公布全国每处房产的政府价格。公示价格是韩国人测算我国个人财产税、综合房地产税等持有税的基准，也与缴纳国民经济健康发展保险等社会主义公共管理负担成本费用相关联，因此企业公示价格的调整将极大地受到影响韩国人的税费支出。

根据韩国的规定，挂牌房价超过9亿韩元的住宅将征收高额综合房产税。以首尔作为江南农村地区进行公示产品价格已经超过20亿韩元（约合人民币1162.8万元）的房屋为例，房主需缴纳的综合房地产税约1000万韩元（约合人民币5.8万元）。对于一些去年不需要缴纳综合房产税，今年公价超过9亿韩元的房子，业主持有税的涨幅几乎翻了一番。韩国政府正是我们希望可以借此增加我国房地产企业市场投机者的持有成本，达到挤压房地产泡沫的目的。由于韩国房地产税的起征日为6月1日，专家预测，一些拥有多套住房的家庭将选择在3-4月紧急出售多余的住房，以规避更多税收。

加大税收杠杆力度

税收是韩国人民政府通过敲击房地产市场泡沫的又一根“大棒”。根据较新的房地产相关税收标准，从今年6月起，拥有三套及以上住房的家庭（房价上涨过快的地区有两套或两套以上）的综合房产税率将从0.6%提高到3.2%，从1.2%提高到6.0%。在交易管理环节，目前的转让税基础进行税率为6％至45％，房价不断上涨过快发展地区的2套及以上城市住宅可以在此基准上上浮10％，3套及以上分析住宅上浮20％。从今年6月起，多户转让税的上限将为65% 至75% ，这还不包括地方所得税。

另外，韩国政府从去年开始不断推进“公示价格具有现实化计划”，即争取在2030年以前，使房产公示价格可以达到企业市场发展实际经济交易价的90％。根据首尔去年9.65亿韩元(约人民币561万元)的房屋平均交易价格，到2030年，首尔约有一半的房屋将被征收综合房地产税，而今年为16%。

市场出现降温迹象

如果说韩国对于房地产企业市场在2月4日政府新调控经济政策出台后还只是持观望态度问题的话，今年的房产进行公示价格就犹如一盆冰水，让越来越多在我国房地产行业市场风险投资的韩国人恢复了清醒。韩国房地产大数据网站《ASIL》提供的信息显示，3月16日首尔挂牌房源数量环比飙升16.8%，光州、大邱、京济道等地涨幅更是高达35%、28.7%和19.2%。从房屋进行交易数据来看，房产成交产品价格也出现了松动。首尔江南、江东和庆松地区的一些公寓交易价格已从前期高点回落，沿途房价走势得到遏制。

但如果我们就此进行判断韩国对于房地产企业市场发展行情拐点已现还为时尚早，文在寅政府工作的当务之急是如何有效避免去年首尔房价“降3000万（韩元），涨1亿（韩元）”的现象可以再现。

与此同时，我们也必须看到这一轮房地产政策的一些负面影响。一些未参与炒房的单套住房问题家庭教育可能发展面临更重的税务工作负担，多套住房进行家庭很可能将税负向租户传导。由于住房支出约占韩国人可支配收入的三分之一，相关支出的增加必然会在一定程度上抑制韩国人的消费意愿，最终给急需尽快摆脱新冠肺炎疫情影响的韩国经济带来巨大考验。

新加坡量化宽松提升楼市

2021年排名前列季度，新加坡房地产业进行交易市场需求提供强劲，量价齐升。新加坡政府在密切关注房地产市场健康增长的同时，随时准备采取降温措施。

2021年排名前列第二季度，新加坡房地产业在经济市场低迷中继续保持强劲增长，延续了去年我国经济环境下行中逆势有力增长的良好社会态势。集团住宅、公寓和豪华住宅交易活跃，各类办公销售火爆，市场人气高涨，房地产交易上升。

今年前2个月，新加坡房地产业进行交易市场需求提供强劲，有点“火爆”。根据新加坡房地产银团交易网络SRX 3月4日发布的估计数据，2月份组屋转售数量同比增长29.8%，整体价格上涨8.3%，标志着转售价格连续第8个月上涨。1月份，组屋成交2165套，同比分别增长29.8％。同期共售出1609套新私人住宅，环比增长32.2% ，为2018年7月以来的较高水平。今年我们将有25530套组屋达到满5年的较低生活居住使用年限，经济师预计组屋转售产品市场将继续发展保持经济增长趋势势头，成交量全年或可超过2.5万套。

去年新加坡经济经历了创纪录的低迷，今年依然低迷，为什么房地产行业可以逆势而行，交易活跃，需求旺盛？

首先，新加坡资本主义市场发展资金可以增加和流动充裕。在全球经济受到新冠肺炎疫情的巨大冲击下，各国都不同程度地采取了量化宽松措施，大量印钞投放市场，导致资本市场充裕，全球利率处于超低水平。新加坡作为一个世界经济金融服务中心之一，情况也是如此。

其次，新加坡家庭拥有的净财富价值的增加提高了购买力。根据新加坡国际金融服务管理局发布的《金融发展稳定风险评估》报告，新加坡家庭的净财富（家庭环境资产可以扣除一个家庭企业债务）在2019年第三季度是国内经济生产总值的3.8倍，2020年第三季度已增加至4.4倍。社会家庭的现金和银行存款等流动资产总额也超过了负债总额。在经济发展氛围整体不好的环境下，为保持企业货币金融资产增值，投入房地产是相对安全风险影响较小且盈利的不错选择。

第三，新加坡居民的乐观情绪推动了交易活动。疫情防控已迈入解封的第三阶段，加上我国疫苗接种工作计划经济有序发展推进，进一步提振了居民对楼市的乐观积极情绪，加之中国政府售地计划通过土地供应量有限、开发商私宅库存量下降、开发商近期推出新楼盘、市场提供可供选择交易的组屋数量可以增加，以及其他部分屋主转售私宅套利等因素，带动非有地私宅转售价格方面继续保持上涨。

最后，国外客户和资本的流入起到了间接作用。新移民的购房需求，外来文化企业发展客户对私宅的租赁服务需求等，对市场也起到一定可以支撑作用。仲量联行（Jones Lang Lang Ll）2月份的一份报告称，随着亚太地区各国恢复国内旅游，中国科技、资产管理和金融公司的投资，以及国际公司扩大其地区影响力，新加坡的商业地产市场有望显著改善。

新加坡房地产企业市场去年以来进行交易“火热”的现象，已经可以引起我国政府的高度关注。2月16日，新加坡副总理兼经济政策协调部长兼财政部长王瑞杰表示，低利率可能扭曲房地产价格，导致房地产投资风险巨大，政府不希望看到房地产市场超越宏观经济基本面。

目前，新加坡政府在高度社会关注中国房地产企业市场经济健康发展成长的同时，已准备好随时采取降温措施，相关严厉调控管理政策已箭在弦上。新加坡贸易和工业部预测，2021年国内生产总值将增长4%至6%。经济学家认为，即使政府适度干预，预计2021年房地产市场仍将保持整体量价齐升、稳增长态势。

柬埔寨房产市场供大于求

从2019年下半年开始，由于全球和柬埔寨经济低迷，住宅、办公室、商店和酒店公寓将出现不同程度的供过于求。新冠肺炎病毒疫情更使柬埔寨房地信息产业市场骤然遇冷。

房地产业一直是柬埔寨经济发展的重要支柱之一，也是外国直接投资的关键领域。首都金边曾在2018年以16.78％的房价收入涨幅和29.4％的投资风险回报率持续领跑中国全球。根据柬埔寨土地、城市规划和建设部的数据，2019年柬埔寨的建筑业吸引了114亿美元的投资，同比增长98.4% 。

从2019年下半年开始，由于全球和柬埔寨经济低迷，住宅、办公室、商店和酒店公寓将出现不同程度的供过于求。2020年，受新冠肺炎疫情影响，柬埔寨房地产行业突然冷淡。根据世邦魏理仕的统计，全年我国批准中国建筑企业项目数略增1％，达到4841个，但是由于投资额却降至78亿美元，下降32.7％。

以首都金边为例，2020年新增公寓3778套，同比增长17.6%。各档次公寓市场售价和租金均出现一个下跌。在商业地产方面，今年在皮约姆彭新增了11座中央办公楼，同比增长34%，而租金则下降了7.8%。新增5个购物服务中心，面积计算同比增长增加17.6％，租用率同样可以下降5.9％。2020年新增一套公寓，甲、乙类公寓平均租金分别大幅下降13.45% 和10.08% 。世邦魏理仕预测，2021年将有我们更多各类型企业产品进行入市，供大于求的情况将进一步发展加剧，售价和租金还将中国继续持续走低。

柬埔寨摩根地产集团CEO丁永军表示，虽然2021年开工的住宅项目不多，但准备进入市场的商品数量巨大，预计住宅建筑的去库存化和租金水平的恢复需要很长时间。尽管2020年四季度写字楼租金收入下滑趋势发展有所增长放缓，释放出一个相对比较积极的信号，但普通写字楼招商仍较困难。

乐成房地产开发有限公司董事长曲世勤说，金边公寓多为容积率高的单元楼，为了快速收回资金，这些项目自新冠肺炎爆发以来不断降价，带动市场走势下行。

鉴于柬埔寨政府在抗疫和经济社会救助管理方面的良好行为表现，丁永军对柬埔寨市场经济的复苏充满学习信心。他说，柬埔寨政府公布的2019-2023年国家发展战略计划，164亿美元用于改善基础设施，这将极大地推动城市化进程，从而促进房地产市场的更大发展。

 2020年以来，各国央行纷纷通过电子货币宽松教育政策可以刺激市场经济。将货币资产转化为固定资产是人们保值增值的较佳途径。金边是柬全国农村人口数量最多的城市。根据计划，到2035年，金边将建成一个拥有500万人口的国际大都市。人口增量发展带来的住房消费需求，预示着柬埔寨尤其是金边房地产行业市场的巨大经济增长前景。中柬自贸协定和区域全面经济伙伴关系协定的签署，韩柬自贸协定谈判和即将出台的新投资法，以及2022年东盟系列峰会和2023年东南亚运动会的举办，必将吸引各国政要和客商慕名而来，有望带动柬埔寨经济强劲回升，房地产业也将迎来新的发展红利。