房价会断崖下跌?10分钟搞懂

搜狐焦点荆门站 2019-01-12 09:29:02
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前几天,一位中原某二线城市的读者后台留言,2019年他想买房,但是听到一些专家说楼市可能崩盘,于是拿不定主义,来问我的建议。 我很坚决的告诉他,只要钱够付首期,每月按揭完,还能生活,就可以下手。 至于专家嘛,都喜欢讲些吸人眼球的话,反正他们又不用为结果负责。 你稍微留意一下就会发现,每年都会有专家出

前几天,一位中原某二线城市的读者后台留言,2019年他想买房,但是听到一些专家说楼市可能崩盘,于是拿不定主义,来问我的建议。

我很坚决的告诉他,只要钱够付首期,每月按揭完,还能生活,就可以下手。

至于专家嘛,都喜欢讲些吸人眼球的话,反正他们又不用为结果负责。

你稍微留意一下就会发现,每年都会有专家出来,大肆宣传楼市崩盘论,可最后呢?房价还不是始终坚挺?

所以,先给出我的结论:

近5年,三四线以下城市不确定性较大,但是一二线核心城市的房价大幅下降的可能性不大。

给出结论后,良叔再慢慢的论证。

01

房价为什么降不下来?

1.1 从中国社会变迁的角度

中国这几十年,一个最重要的任务,就是完成城市化变迁,这是由农业化社会向工业化社会转型的一个重要标志。

说白了,人们要扎堆涌入城市,把中城市变成大城市,把大城市变成大都市。

这些人进来后,是要安家的,是要生小孩子的,这都是房产需求的原始动机。

2000年到2016年,是深圳房价增速最快的阶段,而这个时间段,也是深圳学龄儿童数量增长最快的阶段,超过了300%,在全国排名第一。

在一个城市文明体系中,教育举足轻重,购买学区房,也就成为有能力家长的不二选择。

所以,从这个角度来看,房价持续攀升,是城市化进程的副产品,两者是同频的。

这也是支撑中国房价的宏观动机,这动机什么时候消失,要看城市化进程什么时间结束。

这绝不会是一个短期的事。

1.2 从经济学角度来看

良叔专业修的就是经济学。

说实话,经济学的多数概念都是在真空下的推演,实际应用价值不大,但有一个概念却在现实中绝对有效,那就是:

供求关系

供求关系很简单,需求量大,货源少,自然奇货可居,价格不菲,这是千古不变的道理。

之前说到城市化进程使得住房需求量激增,那么政府为什么不多划拨些住宅用地呢?

增加了供应量,价格不就自然下降了吗?

那是你想的太简单了,大城市要先有那么多产业,才能支撑那么多的外来人口,而这些产业都是要占用地的。

用地一般分为住宅用地,商业用地和工业用地。

就像一个蛋糕,这块多切些,那块就小些。

作为一个城市管理者,首要任务提拉动GDP,在商业用地和工业用地的投入,是最显而易见的办法。

不仅能直接刺激税收,增加财政收入,还能解决就业,打造城市名片等多种功效。

这种组合效应,会吸引更多的外来人口,供需不平衡被进一步拉大,住宅土地也才能买更好的价。

而且中国还有一个神奇的规定:耕地红线。

全国有18亿亩的耕地红线,而且,北上广深这些大城市都有这个红线,比如上海就是18万公顷的红线。

这个底线是不能碰的,这也是住宅土地紧缺的另一个原因。

所以,通过以上的论证,你应该明白,一二线城市的房价,并不是泡沫,而是一种正常的供求关系。

1.3 从保值角度来看

首先,谈谈货币增发问题。

货币每年增发,已经是个不争的事实,而且从多种迹象来看,2019年还会持续。

简单来讲,货币增发就会导致货币贬值。

但是,你有没有奇幻的发现,这么多年的货币增发,虽然带来了一定的通货膨胀,但是食品、医药等商品价格增长的速度,并没有赶上增发的速度?

也就是说,这些基本还在老百姓接受的范围内。

经济学家许小年,曾说过,国家增发货币,最害怕这些热钱留入食品、药品等民生领域,因为这些领域的恶性通货膨胀,会引起社会动荡的。

所以,怎么办?

那就挖一个超大的坑,把钱囤积在里面,不让它流动,这样多余的钱就不会进入民生市场。

这个坑的另一个名字就叫做:房地产。

所以,国家用这个坑抵御流动性,个人则可以对冲货币贬值,各取所需。

其次,谈谈投资渠道问题。

良叔在深圳二十年,见识过各种投资神话,有抄股票的,有抄期货的,有做私募基金的,有做P2P的,还有做空气币的。

各路大神粉墨登场,往往没多久便无影无踪,风光到最后的,只有投资房地产的这一种人,也只有这种人才能闲庭信步,把自己的余生浪费在美好的事上。

在中国,个人投资者一直没有较好的投资渠道,所谓的海外投资,对大多数人都有很高的门槛,所以千军万马只能挤那一个独木桥。

这也推动了房价的高涨。

当然,国家对炒房行为已经采取非常严厉的措施,也是对刚需购房者的保护。

1.4 从房产税角度来看

大众一直认为房产税会影响房价的走势,但还真不见得。

首先,国家一定会对房产税非常慎重,什么时间推出还是个未知数。

因为房产税属于“存量税”,这在我国税收中很少,原因就是征收成本太高。

中国更多的是“流量税”,比如公司利润税,个人所得税,这些税收的逻辑是,你刚刚在外面赚了笔钱,这时你得给国家交点。

而“存量税”呢?则是从你现有的口袋里,硬掏出点钱分给国家,那感觉能一样吗?

凡是这种税,国家都会特别小心,左右权衡。

其次,房产税的征收也存在很多复杂情况。

我说个简单的例子。

深圳梅林一村,一个三居室,房价接近千万,可那原本是福利房,是分给一位国有企业职工的,那人退了休,没啥收入,只靠退休金过活,可这房值这么多钱,让他缴高昂的房产税,合理吗?

类似复杂的情况很多,国家必须要考虑清楚解决方案才好执行。

最后,从上海和重庆的试点情况看。

两个城市都没有因为房产税,而导致房价大幅下跌。

而且,两城市的标准是人均40-60平米的减免线,税率0.5%。如果全国推广,应该离这标准也不远,这样下来,首套房基本不用纳税,刚需购房不受影响。

就算是改善住房,也能承受起这了了的税务,或者变相成为租客的负担,所以对房价的影响非常有限。

02

购房的两个原则

花了那么多文笔论证房价下跌的可能性不大后,如果你准备在2019年购房,可以给你点建议。

最近良叔看了一本书,名为《城里的房子》,作者为北京大学的徐远教授。

他在书中提到两个原则,我觉得很接地气。

分别为:先上车原则和稀缺原则

2.1 先上车原则

徐远教授把中国的经济,比喻成一列奔驰的列车,一个个大中城市就像是一节节的车厢,买房就像是买票上车。

你要做的第一件事是先上车,买不起豪华卧铺票就先买站票,以免被列车抛下。

人们常犯的错误是,想要一步到位,买个面积够大,位置也好的房子。

总是挑来挑去,结果列车走了,他还愣在那里。

正确的做法是,先买个的小房子,随着小房子的增值,再找机会换大的。

这样上了车,跟着列车一起前进了,就不会被抛下。

良叔有个朋友,就是被“一步到位”的思想所害。

10年前他手里有200万,总想买个复式,把父母接来一起住,可钱不够。

我劝他先买个小房子,再慢慢折腾。

他不听,想着自己再努把力,把钱赚够,甚至幻想房价会跌到他能承受的范围。就这样错过了最好的时机。

后来,他把钱投入了股市,希望搏一把,实现自己的复式梦,结局不用说了......

2.2 稀缺原则

什么是稀缺原则?

是指,不要只考虑价格因素,在自己能承担的范围内,选择稀缺资源的市中心的房子。

买房的过程中,人们经常面临两种选择:

买市中心的小房子?还是买远一点的大房子?

正常情况下,小房子虽然小,但是因为在市中心,价格还会贵一点。

这个时候,你要记住稀缺原则,因为房子的价值,在于附近的稀缺资源,如学校、医院、商圈、办事机构等。

这些资源带来便利,房子才值钱。

远郊的房子,面积虽然大一点,但是不便利,价值自然不如中心的房子。

当然如果预算不够买中心的房子,可以选地铁沿线的,交通的快捷可以部分代替城里的各种便利。

选房最重要的是什么?

除了位置还是位置,那些位置好的房子,标价虽高,但是升值更快,这也是良叔所观察到的一个真相。

03

买房时的三个建议

《城里的房子》一书,还提出3个具体操作准则,分别是:

少付首付、延长贷款期限、尽量选择公积金贷款。

第一,要尽量少付首付,多用贷款。

一般来说,购房应该付一个在允许范围内最低的首付。

这样的安排,不仅可以减轻早期的支付压力,还可以对抗未来的通货膨胀。

如果通胀水平高的话,10年后要还的100万元可能只相当于今天的50万元,这样就相当于又省了50万元。

第二,不仅要多用贷款,还要将贷款的期限尽量延长。

这样既可以减少首付的支付压力,又可以对抗未来的通胀。总之,是把支付时间延长。

第三,贷款的时候尽量选择公积金贷款,因为公积金贷款利率低,这样可以省很多月供。

按照目前的利率水平,20年期100万元的贷款可以节省1000元左右的月供。

如果你住房公积金账户中还有钱,一定不要忘了取出来使用,不然这个钱只能白白地放在账户里,变成名副其实的“纸面财富”。

来源:良大师

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