(杭州兴耀玉珊瑚)售楼处丨杭州兴耀玉珊瑚欢迎您丨兴耀玉珊瑚楼盘详情/价格
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兴耀玉珊瑚
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NO. 1 | 项目概括：兴耀玉珊瑚
兴耀玉珊瑚，位于拱墅区铁路北板块，项目于2023年12月12日正式出让，由兴耀高溢价竞得，溢价率38%，楼面价25258元/㎡，新房限价36100元/㎡，楼地价差为10842元/㎡（利润很低）。
从目前项目已批复公示来看，玉珊瑚规划384户，面积108-127-139㎡，总价在400-500万区间。（不含车位）
项目预计3月中旬开放售楼处和样板间，下旬首开1-2号楼，共104套，全部为130户型的改善产品。
针对139户型是有两种：朝南客厅，边厅/横厅。市场主流户型，没啥太大亮点
NO. 2 | 项目优劣势分析
优点1：板块一二手价差，1万左右倒挂。（当前板块内可对标次新二手房：春秋华庭和上塘宸章，近180天二手房成交价格在4.5-5w之间）
优点2：学区还不错。（文澜二小和文澜实验中学慧澜校区，杭州第一梯队文澜教育集团分校区，虽然目前升学率有待考验，但至少挂牌应该差不到哪里去）
优点3：区位优势。（虽在石祥路以北，但和拱宸桥东仅一路之隔，可以走留石、秋石或者上塘高架，通达全城）
缺点1：品质一般。（项目楼地差只有1w左右，基本品质不会好到哪里去，外立面只做了一面铝板，其余三面真石漆；预期不会很高）
缺点2：绑车位2-3个。（根据目前销售的微信头像来看，需要捆绑2-3个车位，参考此前在售楼盘车位价格，原价36万/个，第一个车位优惠完30万，第二个车位优惠完26万，所以总价会往上抬50-80万不等）
缺点3：开发商品牌。（虽然兴耀近几年确实在杭州开发了好多楼盘，也有被称为“小滨江”之称，但是从品牌效应上来讲，还是远远不及滨江和绿城，所以后期交付二手房价格上也会打折。）
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NO. 3 | 关于铁路北
铁路北，属于整拆整建型板块，区位上西侧连接运河新城，北侧毗邻杭钢新城和桃源，东面是新天地/华丰，南面是拱宸桥，就3.6w的价格上来说，区位还是占优的。
同时板块规划智慧网谷小镇，规划顺丰、360、58同城、华为、联想等头部企业进驻，但还是处于初步阶段，这个饼还未彻底形成。
官方说后期规划10万+人才入驻，当前办公人员不多，不知后续情况。
兴耀玉珊瑚，说是铁路北板块内最后一宗住宅用地。
从控规上看，确实如此，但杭州调整控规的事，“商改住”还改的少么？
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