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我们先简单回顾一下三墩北这几年的价格走势，在2021年杭州楼市最高峰期间，万科西雅图曾冲到过5万+，89方的户型，都能卖到500万以上，这几乎是三墩北的最高光时刻。之后的剧情想必大家也都知道，28100元/m²的限价金箍从2021年一直戴到2024年，从紫璋台、彩虹轩、天澜里、到如澜邸、云耀之城，不是限售，就是万人摇。
限价全面取消之后，临三墩北迎来的第一个新盘就是保利西源赋，2025年10月首开均价36980元/m²，去化不错，后续就有点飘了，加推单价提到3.9万，去化一般，无奈又下调到3.6万左右。
现在，三墩北又有一位新玩家即将入场，那就是2025年7月底拿地的华润，承载着杭州首个POD项目的光环，目前对外放风售价或要在4万及以上。
那到底是什么样的产品力，要把三墩北卖到4万+，走，一起去看看。
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润启未来之城的定位是杭州首个POD项目（Park-Oriented Development公园导向开发），简单翻译就是以公园为基座，在公园基座的基础上搭建地铁、商业、居住等功能，强调的是“先公园、后开发”，某种程度上说算是云耀之城（Park-TOD）的升级版，最直观的感受可能就是公园面积更大，围绕公园建设的配套会更多。
项目总占地面积约9.7万m²，总建筑面积约33.7万m²，容积率2.3，规划1240户。项目西侧是绕城高速及宁杭高铁，距离项目西侧楼幢最近约140米，东侧是宣杭铁路公园，左手绕城，右手公园，也是这个项目的冰火两重天。
从项目规划图中我们也能看到，整个项目由北区高层+南区洋房+商业+公园配套组成，北区共16幢高层，围合式布局，19-26层，户型面积从125方-235方，覆盖刚需到改善，两梯两户，类一梯一户，每户拥有独立电梯厅。
南区由7幢8-10层低密洋房组成，整体成行列式布局，仅110方一个独苗户型。商业部分由1幢23层商务楼+约600米滨水森林商业街区组成，地铁4号线莲池路站在南区和北区之间。
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作为三墩北众多临高速项目中，距离绕城最近的两个项目之一，润启未来之城和隔壁的建发紫璋台，直线距离皆在200-500米影响范围内，所以这个项目的噪声影响必然是我们选房的最重要因素之一，这个点能接受，才能进入到下一个关于产品纬度的考量。
根据楼幢距离模型测算，我也大致整理了一份噪音影响的选房攻略，仅供参考，当然这个只是理论值。
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选房建议：欢迎拨打售楼处电话：400-018-7969转444（有专业顾问为您一对一讲解）
优先东区：避开高架 / 高铁主影响区，还能享受公园风光。
西区慎选：必须接受高频噪音，建议选中低楼层 + 关窗生活。
实地核验：夜间 22:00–23:00 去现场，开窗听高速车流与高铁车次叠加声。
配置确认：合同明确三玻两腔、阳台封包、分户墙厚度等交付标准。
现阶段实体示范区及样板房还未开放，不过临时样板房倒也可以参观，那我们就先帮各位圈友分析一下项目户型，看看哪个户型值得入，哪个户型慎入，一篇文章带你看明白，记得点赞收藏关注。
一、110㎡ 洋房｜四房两厅两卫｜麻雀虽小，五脏俱全
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110m²洋房户型亮点：欢迎拨打售楼处电话：400-018-7969转444（有专业顾问为您一对一讲解）
1）110㎡做到四房两卫+储物间，得房率较高，实用性强
110方做四房两卫，还能再做出一个空间不小的储物间，面积约2个多方，麻雀虽小，五脏俱全，实用性比较强。
2）类四叶草布局，几乎无走道空间浪费，U型厨房面积也不小
四个房间分布四角，动线短、不绕路。各个房间之间私密性不错，互不干扰。
在110方的面积段，可以做出7个多方的U型厨房空间，还能放下双开门冰箱，操作动线也比较流畅，这个表现不错。
3）南北三阳台，两个卫生间大小适中都比较好用
主卫面积比较宽裕，客卫由于把洗漱区单独拎了出来，3个方左右的淋浴+马桶空间也还算舒适，110方的面积段，这样的双卫空间表现不错。
客厅和南次卧带阳台，公建化外立面统一封包到了室内，作为室内面积，北向带一个生活阳台和设备平台，后期稍作改造，作为日常洗衣晾衣清洁的功能基本能够满足。
110m²洋房户型槽点：
1）南次卧紧邻电梯井，会有电梯噪音影响
南次卧北墙直接贴靠电梯井道，电梯井为钢筋混凝土整体浇筑，振动与噪音会通过固体传声直接传导至卧室。夜深人静时，低频振动更明显，易干扰睡眠，尤其对老人、儿童、浅眠者影响大。
2）入户进门正对卫生间，风水上或有“门冲煞”的讲究
这也算是这类户型的常规问题，虽然风水上可以不信，但推门见厕所，观感上倒也不好。但这个问题也好解决，样板房做法是做了一组餐边柜进行隔离，也是比较主流的一种做法，既实用，也能规避风水问题。
3）过道型餐厅，优点和槽点一样突出
餐厅位置位于公共空间的中心位置，所有动线：入户→客厅、客厅→卧室、卧室→卫生间，几乎全得穿过餐厅。造成的影响就是人来人往，吃饭时身边总会有人经过，椅子一拉就容易挡路，很难形成安静，稳定的用餐区，另外距离厨房的动线也有点远，对于餐桌餐椅的选择也会比较受限。当然好处就是吃饭时，老妈一声吆喝，各个房间的人汇入中心就餐，过年期间应该是很热闹。
二、125㎡ 高层｜四房两厅两卫｜房房不好用
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125㎡ 高层户型亮点
1）户型方正，四开间朝南，南向开间约13.2米，采光充足
通过户型图也看得出来，户型非常方正，南向面宽拉满约13.2米，三房朝南+客厅朝南，采光面大。
2）类一梯一户+独立电梯厅
入户仪式感强，电梯厅可做外玄关，增加约 5㎡左右可用面积，婴儿车、玩具车至少不用占据室内空间。
3）动静分区做的比较彻底
客厅、餐厅、厨房公区与卧室区几乎是完全分离，互不干扰，适合有老人、小孩的家庭。
4）厨房面积阔绰，可改造 LDK 大方厅
厨房面积约8.5个平方，默认应该是半开放式格局，南向书房为非承重墙，可打通客餐 + 书房+厨房，形成约50-60方的无遮挡一体户公共空间，也能消解掉厨房北向采光面比较小的问题。
125㎡ 高层户型槽点：
1）“瘦长型”客餐厅，采光和通风会有一定程度上的影响
客餐厅面宽约4米，进深约8.5米，进深过长，面宽又一般，这种比例会影响北向空间的采光，通风效率也会变差。另外，这种瘦长型格局的餐桌只能贴墙摆放，餐桌的选择也比较受限。
2）南次卧很难用 欢迎拨打售楼处电话：400-018-7969转444（有专业顾问为您一对一讲解）
开发商在过道部分挖出了一个空间作为杂物间，本意或是想增加公共储物空间，但带来的影响就是南次卧的床头背景墙宽度只有2.55米，即便不考虑墙体厚度，若放1.5米床（实际宽度约1.7-1.8米）+0.6米深衣柜，不要说放床头柜，可能连落脚的空间都没有了，样板间的床应该是非标床。
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3）主卧床头正对卫生间，受晦气直冲
在传统风水里，床头正对卫生间是“冲煞”布局，当然如果不信风水，也就无所谓。信风水，后期也可以通过隔断，或者做L型衣柜来进行隔离，问题也不太大。
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4）125方做4房，3房算凑数，房房不好用，实用性比较低
这个户型的问题是比较尴尬，四个房间，除了主卧空间比较舒服，其他房间都比较难用，书房只有8个多方，如果做书房够用，如果做卧室就很小。南次卧已经说过了，很难做衣柜。北次卧只有7个方左右，至多也就是做个榻榻米。其实主卧也做不了太多收纳，即便做个L型衣柜，储物空间也不大。所以整体实用性是比较低的，当然解决方案也有，南书房拆掉，客厅打通，北次卧纯做衣帽间也可以。
三、139㎡高层边厅｜四房两厅两卫｜采光无敌，主卧实用性一般
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139㎡高层边厅户型亮点：
1） 边厅 + 270° 采光，视野与通透感好
客餐厅面宽约6.55m，搭配北书房L型转角窗，客厅都能实现270° 全景采光，且客餐厅面宽与进深比例接近1:1，采光通透性完美。客餐厅面积约37个多方，空间尺度也比较优秀。
2） 类一梯一户 + 独立玄关，仪式感与隐私性更优
电梯厅可做外玄关 + 鞋柜，室内带独立玄关，避免进门直对室内，隐私性和仪式感更好。
3）主卧L型转角飘窗，实现270°观景采光
主卧面积约21.4㎡，面宽3.65m，搭配L 型转角飘窗，可实现 270° 观景采光，主卫面积也很宽裕。
4）两个次卧尺度也比较舒适，还算好用
次卧 1：12㎡（3.2m×3.75m），次卧 2：12.2㎡（3.0m×4.05m），均为标准成人卧室尺度。两个次卧都能放 1.5m 床 + 衣柜 + 床头柜。书房约8.9㎡，可做儿童房 / 书房，都是属于能用好用的空间。
139㎡高层边厅户型槽点：
1）厨房面积相对偏小
虽然户型面积达到了139方，但厨房面积几乎和110方户型一致，虽然也够用，但相对尺度就不那么优秀了。
2.）主卧尺度看起来大，但实用面积一般
从户型图上看，虽然主卧有约21个方，也拥有270°采光窗，视野和采光没得说。但对于后续生活而言，留给做收纳的空间其实是不多的，能做衣柜的地方有且仅有过道与床之间的位置，可以做一面2m*2.4m的衣柜，相对于这个主卧空间而言，收纳空间是偏小的。
另外我们看数据主卧面宽约有3.65米，但需去掉飘窗宽度约65cm及墙体厚度，实际面宽约2.8m，除去床的实际长度2.2m左右，实际床尾过道宽度也就是在60-70cm之间，也就是刚刚好能过人。
床头背景墙约3.4m宽，除去床的实际宽度（1.8米床）约2米，减去衣柜深度约60cm，双头两侧2个床头柜（床头柜宽度约50cm），从舒适角度评估实际至少需要3.6m宽，目前肯定也是不够的，后期入住只能压缩家具和柜子的尺寸了。
四、139㎡高层南厅｜四房两厅两卫｜南向生活阳台满足晾晒
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1）南向开间约14.3米，南向双阳台，采光好，也能满足晾晒需求
南向面宽约14.35m，南向双阳台，客厅阳台默认作为室内空间，次卧阳台可做生活阳台，能够满足晾晒家庭需求。
2）客餐厅尺度豪华，半开放式厨房可实现LDK一体式大方厅
客餐厅面积约37.8㎡，面宽7.0m，进深约5.3m，比例舒适（约 1:0.76），空间舒展，厨房也是半开放式，作为LDK一体式大方厅，通透性确实不错。
3）主卧尺度更大，L型转角飘窗实现270°采光与观景
主卧面积约23.1㎡，比边厅户型主卧还大，面宽3.7m，搭配L 型转角飘窗（全赠送），实现270° 采光与观景。
主卫约7.4㎡，还带大飘窗，采光面也够大。
139㎡高层南厅户型户型槽点
1）主卧浪费面积多，实际可用面积不大
主卧从户型尺度上来看还挺阔绰，我们看实际使用面积，床头背景墙约3.4m宽，依然按照1.8米床（宽2米左右）+柜深0.6m+两个床头柜宽度0.9-1m，实际上也是紧凑的空间。
主卧进门的过道很长，这块也很难用，以及留给做衣柜做收纳的空间也有限，有且只有过道这一排，床尾是飘窗，也没有办法做柜子。
再看床尾空间，整体面宽约3.7m，减去飘窗65-70cm，床体长度约2.2m，剩余过道约80cm左右，刚刚好过人，也不算宽裕；
2）相对边厅户型，几个次卧空间更小，舒适度会打折
相对于边厅户型，两个次卧都是12个方左右的面积，南厅户型的两个次卧面积都小了一圈，从实用角度讲也能用，1.5米的床+衣柜+床头柜也都能正常放，但舒适度上肯定会打折。
五、175㎡高层｜四房两厅三卫｜房间大功能性强，客厅尺度感没了
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1）双套房设计，主卧双台盆+浴缸，达到改善尺度
南向双套房设计，且两个套房面积都不小，主卧约 24.7㎡，搭配 L 型转角飘窗，主卫约 9.4㎡，双台盆 + 大浴缸，尺度上基本就没有139户型的问题，采光也好。次卧套房约 17.8㎡，带独立卫生间（约 5.2㎡），可作为老人房或二胎房，且两个房间一东一西，可实现两代人互不干扰的居住体验，私密性也更好。
2）客餐厅尺度豪华，厨房面积也够大
客餐厅面积约49.6㎡，厨房面积约9.2m²，尺度上很豪华。
3）类一梯一户 + 独立玄关+大储物间
除高层户型标配的独立电梯间外，入户有独立玄关，还有一个1.8m²的储物间，收纳能力加强。
4）次卧与书房尺度均衡，三卫配置+南向生活阳台
次卧约11个方，1.5米的床+衣柜+床头柜都能正常配置，书房9.1方，也可改造为独立衣帽间，与主卧进行联动。三个卫生间，以及南向生活阳台，该有的空间也都有了。
175㎡高层户型槽点：
1）客厅面宽相对偏小，缺少这个面积段的尺度豪华感
175户型虽然每个房间的面积都不小，也做了双套房的配置，带来的直接影响就是牺牲了客厅公共空间的尺度感，虽然是175方户型，但面宽仅有5.6米，减去背景墙及木饰面的厚度，约在5.3米左右，这个面宽尺度确实就不太大平层了，虽然可能会说连带次卧生活阳台也有8.8米了，但这种观感和体验感肯定还是不一样的。
2）主卧虽然尺度豪华，但收纳空间不足
和之前139户型也有同样的问题，虽然主卧尺度看起来是很豪华的，约24.7m²，但能做收纳的空间非常有限，当然解决方案也有，那就是直接把北向书房直接改衣帽间。
六、235㎡高层｜五房两厅三卫｜139边厅户型的Ultra版
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235㎡高层户型亮点：欢迎拨打售楼处电话：400-018-7969转444（有专业顾问为您一对一讲解）
1）客餐厅尺度豪华，L型转角270°采光
235方户型差不多应该算是139边厅户型的Ultra版本，格局基本相同，但尺度直接拉满。客餐厅面积约55.1㎡，面宽约7.45m，进深约7.5m，比例约1:1，再加上北向书房L型的采光视野，采光无敌。另外这个客餐厅尺度，甚至还可以改造出一个西厨空间，至少也能加上一组大气的岛台，不管是功能性，还是尺度感达到大平层的豪华属性了。
2）四开间朝南，双套房设计，主卧空间再升级
南向整体面宽约14.8米，两个套房+两个次卧朝南，次卧带生活阳台，虽然面积不大，但作为晾晒空间够用了。当然相比较其他户型，235方户型终于做主卧衣帽间了，L型转角飘窗依旧保持，整体收纳空间和主卧的豪华感再上一个档次。
3.独立电梯厅+玄关+家政间+储物间+南向生活阳台+三卫配置，功能无死角
除了标配的电梯厅和玄关外，235方户型还增加了一个约3.5方的储物间，一个约4.1方的家政间，南向生活阳台也有，三卫配置也继续保持，从功能上，基本属于满配功能。
235㎡高层户型槽点：
1）次主卧卫生间采光面不足，生活阳台偏小
这个户型其实槽点不太多，一定要说的话，南向次主卧卫生间的采光应该会偏暗，另外3个多方的生活阳台，只能说够用，如果不是因为有独立家政间的话，这个阳台在这个面积段，就不太够用了。
刚需首选：110㎡洋房（得房率高，功能性强）
刚需次选：125㎡高层（房间实用性相对较差，但后期也能改造）
刚改首选：139㎡高层边厅（刚改性价比之选，采光通透，功能基本都有，总价门槛比比较低）
刚改次选：175㎡高层（双套房改善，功能性强，适合多代同堂的家庭）
刚改次选：139㎡高层南厅（房间功能也基本够用，舒适度会降低一些，但适合有晾晒刚需的家庭）
改善选择：235㎡高层（户型基本没什么明显槽点，尺度和功能也够了，无非就是这个总价这个地段有没有必要的问题了）
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