买房中,那些可怕的事

前段时间遇到一个朋友上，寒暄过后很快就进入了正题

“我手里有200万现金，你说我买哪里好，P2P不能买了，我得全部投到楼市里”

看他心急如焚的样子，我很好奇的问，这么着急干什么，买房子这么重要的事情不是得好好考虑考虑么

“我怕我忍不住乱投资，既然要投资，还不如买点房子来的实在一点，至少不动产不涨也可以放在那边，这样心里踏实”

为了买房而买房，这样的事情感觉也已经不是个案，由于你买房的目的仅仅是尽快把这笔钱给花出去，所以其实很容易走进另一个误区

我把这叫做，赌徒式买房

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赌徒式买房方式一，全杠杆买房

所谓的全杠杆买房，通俗的说就是你只有50万，但你想买500万的房子，还有一种就是家庭月收入只有1.5万，但月供却高达3万，超额部分怎么办，就是通过各种融资方式将钱从银行套出，用新钱还旧债，循环往复，以贷养贷

这一套打法，从底层逻辑看类似于炒股时的配资，都是资金不够，然后借用较大杠杆去炒标的

很多人都知道，我对于中国房地产的未来走势一直以来都是非常乐观的，但是，这并不意味着我会盲目忽视房地产里面存在的风险

当然，不得不承认的是，确实有很多人在前面几年通过各种花式杠杆买房取得了极大的收益，甚至有部分人实现了财务上的自由

但是，闭着眼买房即赚的时代也确实过去了，现如今的时刻，我也亲眼见证了很多人因为盲目杠杠买多套房被套牢而过着痛苦不堪的生活

因为楼市处于静淡期，但你借的资金是有成本的，这其实就意味着，每过一天，你都在亏钱

说实话，目前大城市的房价确实远远超过了普通居民能够承受的范围，接盘侠会越来越吃力

更加微妙的是，2018年中国居民杠杆率已经达到了55%，开始接近发达国家美国79%、欧元区59%，日本58%，英国88%的水平

也就是说，过去那种靠持续做大杠杆规模，靠杠杆拉升房价的打法，其实在未来整体的空间已经不是那么大了

整个过去十年，居民杠杆率提升了2倍以上，而很多人可能还没有意识到的是

中国房产的命门其实就是居民杠杆率

房价的走势从某种程度看，其实就是居民杠杆率的走势

但是，居民杠杆率是有极限的，一般来说，达到80%算是比较大的极限了，再超过这样的水准就很容易产生债务危机和经济危机，前车之鉴就是美国次贷危机和欧债危机

所以我们看到当前的各类政策体现在资金层面就是堵，不管是首套还是二套房，利率都得上浮，银行非地产业务的贷款资金不允许流入房地产，甚至很多银行都开始慢慢降低了地产商开发贷的规模

中国经济正在慢慢开启了去地产化的尝试探索，最直观的感受就是，房价横盘期正在被逐渐拉长

不管是北京还是上海，当前的房价已经3年没有涨幅了，大部分的小区均价已经回落到2016年年底的水平，最关键的问题是，从当前趋势看，也并没有任何回暖的趋势

换句话说，如果你是买房自住，当然问题不大，反正就只有刚需一套，生活品质感最重要，但是你如果是通过各种配资的方式买了多套房产进行投资，那就真的亏损很厉害了

我们可以简单算一笔账，以上海为例

一般来说，上海的住宅的年收益扣除物业费等费用后是总房价的1.4%左右，也就是说，如果大户型的房子值1000万大概每年差不多租金在16万多，一些小户型的收益可能会高一些，但很少有超过2%收益的

而当前上海房贷利率是4.65%-5.45%，如果是对比下首付资金理财机会收益是5%，所以大概就是如果买1000万以上的大户型房子，每年亏损大概是3.5%左右，也就是35万

这些还只是按照最正常的资金成本进行的测算，有些人资金使用成本可能会更高，相对应的，亏损额也就会更高

从2016年年底至今，上海房价一直都没怎么涨，这三年其实已经累计亏损了总房价10%左右，所以哪怕房价没有下跌，就是这样一直横着，对于全杠杆买房的人来说，真的会有越来越多的人抗不下去

请注意我的说辞，不是说买房不能贷款，不能用杠杆，买房当然要去带贷款，而且能付三成绝不付四成，能贷30年绝不贷20年，这是我一直以来的观点

我所反对的是不顾自己真实的收入水平，追求高融资，信用卡办了几十张，入不敷出，最后只能以贷养贷

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赌徒式买房方式二，豪赌式买房

就像开头说的，很多人买房其实也没什么缘由，就是为了买房而买房，我其实也遇到过蛮多人的，就是朋友买哪座城市买哪个小区，他可能自己都没有去过，就下了定金

还有就是听销售员忽悠，自己没有什么主观辨别能力，买了没有人气的商铺，偏远地区的老破小，买了很多几乎就砸手里的那种

买房投资最害怕的不是你买贵了，买贵了最多就是少赚点会亏点总能出手

买房最害怕的其实是买错了，一旦买错，几乎就真的是会砸手里，不仅大量的资金无法回本，还会浪费房票贷票

市场上有些房子确实看起来品质也不错，未来5-10年规划的也不错，但较大的问题就是缺乏流动性，就是你租也不好租，卖也不好卖

我觉得有几个误区，大家应该避免下

首先就是不要盲目买新区。很多新区的规划或许是真的不错，概念，或许是新区发展的排名前列动力，但同样也是新区发展存在的较大未知变量和风险

目前各类新区的名目其实是很多的，区政府甚至是一个县都敢申报新区，甚至一个区出现了好几个新区

如果一定要投资新区，一定要选择能级较高，确定性最强的

目前中国的高级新区一共有19个，排名前列个是上海的浦东新区，1992年 就成立了，最后一个是雄安新区，具体的话可见下图

当然，哪怕是选择这19个新区，也要遵循几个原则

如果新区面积过大，优先选择新区中的核心区和先行启动区，这样能保证享受到较大程度的资源辐射

同时，一定要记住，新区如果距离主城区较远，比如超过15公里或是15站地铁的话，与主城区的协同就会比较少，后期发展可能相对来说就会慢很多，这个在购买时也必须注意

其次就是别碰郊远地区的大盘项目

大家可以去看下，不管是无锡还是南京或是杭州，这些相对来说基本面还不错的城市，近期也都慢慢开始留了口子让人进来去库存，但有一个共同的特征，就是这些未被限购的区域基本都是这些强一线城市的郊区

我有个朋友买了远郊的楼盘，140多平，当时主要就两个想法，单价便宜，9000多元，然后就是觉得城中心住久了可以去郊区度度假什么的

但实际情况是，自从他拿到房子后，2年之内只去住过一次，因为真的太偏远了，生活购物都不方便，而且整个小区也没什么人，感觉很没有生活的氛围然后有人挂出的二手房，降价到8000多元，挂了半年还没有卖掉

郊远地区的新盘较大的问题就是没有接盘侠，面积偏大超过了刚需族的需求，但地段偏远又无法满足改善客户提升生活品质的要求

还有就是再强调一遍，写字楼和商铺要尽量躲避

关于写字楼和商铺的问题，当然也不是没有人赚钱，但能够赚钱的概率实在太小了，而且是真正考验你的投资判断水平的，我遇到过比较好的商铺的回报率是7%，属于运气比较好的

我们近期调研发现，一线城市中写字楼和商铺的空置比例正在提高，哪怕是市中心的核心区域，也出现了比较大的空置率，更不要说非核心商务区了，相关的空置率情况会更严重

同时不管是商办性质的写字楼还是商铺，整体的流动性比住宅差了很多，而且相关的税费也是比较高的，相对来说，流通的成本比住宅大很多

从本质上看，豪赌式买房最根本的原因就是没有站在未来看当下，从而忽略了房子的流动性请记住，缺乏流动性的房子，哪怕再大的品牌，再好的装修，最后都很有可能会砸手里

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最后想跟大家聊聊怎么避坑，我觉得这个还真的蛮重要的

1、如果是投资的话，带着自住眼光去考虑的同时还要想清楚接盘侠的真正需求是什么

很多人买新房投资时往往会选择楼层比较差然后小区中较便宜的那套，也仅仅是觉得反正不是自己住，差点就差点，无所谓，你可能忽略了旁边有变电站或是马路噪音等等

但是，所有的房子最后的落位点一定是居住属性，所以请你买房时要厘清楚这套房子自己愿不愿意住，如果连你自己都很摈弃这套房子，后面的接盘侠也或多或少也会有类似的顾虑

2、要特别关注小区周边二手房中介的密集度和活跃度

判断一个区域二手房市场最活跃的一个最简单的方法，就是去小区那边转一圈，看看那边中介数量怎么样，特别是观察中介门店中二手房市场的活跃程度

请注意，我说的是二手房的活跃程度，而不是一手，我去安徽汊河和湖州调研的时候，遍地都是一手中介，整个市场的投资客占比超过了六成，投资客过于密集的区域，也尽量避开

可以试着跟他们聊一聊，看看真实的交易量到底怎么样，交易量越大，后期你的房子不管是出租还是出售，相对来说流通的速率也就越高

3、不要相信销售员说的，要相信自己看到的

经常看盘的人可能会有这样的感觉，无论区位地段多么差的盘，销售员总能从地段配套政策规划利好讲出一大段出来

但你如果仔细听或是去认真去实地走走看看，或许会发现很多东西都只是一个概念而已，甚至有些连概念都没有

比如所谓的地铁10分钟其实指的不是步行，而是开车；所谓的名校学区其实只是当地的二流队伍；所谓的商圈氛围浓厚，也只是那么2.5万方的两排街区商业，后期招商会做成怎么样还不一定

我甚至还亲耳听到一个销售对外地客户说，我们项目旁边马上要通地铁了，其实只是一个高铁站，而且距离项目有6公里

最后的最后，送给大家一句话

世界上较好的房子，就是你努力够一够刚好可以买的房子

来源：真叫卢俊