老城区的衰落,是必然的?

先给大家看两张照片，你是更愿意住在A区，还是B区？

A区▼

B区▼

想必很多人都会选择B区。

这两张图片都是过年前，楼面团队在合肥调研时拍摄的，A区是房子老旧、交通拥堵的老城区瑶海区，B区是城建现代、规划高大上的初步成熟新区政务区。

老城区城市规划杂乱无章，像癌细胞一样，围绕着中轴线，一环一环像外围扩张。

人口集中、交通拥堵、居住体验差、资源集中且紧张、居住体验差、公共空间被压缩、基础设施超负荷压缩，大城市病极其严重。

老城区步行街，晚上摆摊的商家集合▼

而这些最终决定了：老城区会一步步消磨掉历史的荣光，逐渐走向没落，沦为新合肥人看不上，也不想买的区域。

毕竟那些备受居住升级观念影响的90后、00后，肯定不愿意去住一个需要跟别人抢地面停车位的老城区。

走过合肥，我更加确定了：老城区的衰落是必然的，一环只会越来越落魄。

以往地段论所吹嘘的“一环”，在逐渐走向没落。

未来不仅仅教育平权，地段也在平权。

传统的地段会被颠覆，传统的老城区因为过度成熟，逐渐在陷入滞涨，而新中心因为集合了更好的人才、产业、资源，还有源源不断的房价红利释放。

而老城区房子的金融属性和居住属性都渐渐在减弱。

1.金融属性

老城区的房子由于楼龄过大，设计落后且没有优质学区，银行大多已经不愿贷款，或者贷不了多少钱。

2.居住属性

☉外立面：老城区的房子外立面老化严重，质感差，材料甚至是马赛克和石米粒。

☉绿化：绿化没有绿化，或绿化率低，也没有景观园林的概念，更别说五重园林、七重园林。

☉设计：多为楼梯楼，由于利益博弈也难装电梯，老人和小孩婴儿车上下不便。

房子为砖混结构，抗震等级低，隔音差。

楼道没有通风采光，户型设计差。要么没阳台，要么卧室出阳台，甚至还可能有暗卫，不通风透气、采光差。

还有的会是电路老化、水压不足，楼层高的会上不去水。

☉社区管理：多数小区只收垃圾费，都没有物业费，只有一个保安。

社会安全系数低，缺乏现代小区物业管理概念，道路破旧不翻修，杂草丛生，不管房子维修，楼梯间贴满牛皮癣广告，什么通下道、搬家。

只收少量垃圾处理费，垃圾乱扔严重，楼道停满电动车。

☉外部配套：虽然吃喝玩乐方便，但是商业多为街铺或是老式百货，缺少现代化的mall。

由于长期积累，老城区的医院和学校多为优质，但是学位爆表严重。

随着城区发展逐渐饱和，城市中心开始转移，名校逐渐外迁或建分校，资源被稀释得很严重。

而新城的商业、医院、学校多为现代化大楼，设计合理，配备现代化设备和绿化环境。

老城区建设早，车道不足，道路多次扩充仍然拥堵，甚至挤压了非机动车道，人行道狭窄，缺乏隔离带。

道路也容易有老旧、拥堵、雨雪天排水不畅等问题。

老城区的老房子除非有优质学区或旧改概念，否则真的不值得再持有。

因为老城区的种种特征就已经决定了它不具备自我升级改善的功能。

所以城市对老城区多是保护，甚至是放弃式的，除非是政府有钱拆迁，否则也不愿意去啃这块硬骨头，重复建设成本高，难出政绩。

而且老城区聚集了大量城市早期的事业单位家属院，能人太多，不好管也不愿管，容易引发民怨。

这会导致老城区发展滞缓，房子也会逐渐陷入滞涨。

一环越落魄，已经在全国变成现实，以往在这些城市在历史上有过荣光的区域，但现在逐渐暗淡，如长沙五一广场、郑州二七广场、深圳东门、广州荔湾…

传统城市旧中心修修补补，重复建设成本高，也无法实现高端的城市规划，还不如挪个窝，柳暗花明。

所以大多数城市都是偏好发展新区，不仅有利于缓解困扰多年的大城市病，也有利于新中心的成熟。

特别是政府搬到新区，毕竟发展势头强劲的强二线城市，本身郊区也不缺地，可以发展现代高端的CBD，更好地激发商业和资本的活力，而老城区显然不能承担起“市中心”这样的城市功能。

再者，这些吃皇粮的人，也是想要一个宽敞现代的办公环境，而不是时至今日，还需要占用绿地来地面停车，甚至苦于没有停车位，还得使用机械车位。

新区可以建设大型综合体、城市公园、商务CBD、高端医院、大学城、知名院校分校和高铁站、轨道交通，让整个城建提升好几个等级。

中国本身就是基建狂魔，土地财政也是政府发展新区的动力。

土地财政是专门用来解决城市化启动初期原始信用不足的一种特殊制度。未来，随着原始资本积累完成，必然会探索更可持续性的增长模式。

当然，卖地只是一个手段，又不是一单子买卖，最关键的还是要用土地来做空间运营，将“空间城市化”转化为“人的城市化”。

通过卖地建房，吸引来商业、学校、产业、医院，真正把整个片区的人气带动起来。

这几年，虽然只有北京杭州合肥政府主动搬迁，来昭示城市中心的转移，上海、广州、深圳、南京、武汉、厦门、成都、重庆、郑州、西安还没有实际动作。

但是，这些城市都在培育城市副中心，老城区的衰落已不可避免，城市新中心才是集合了未来最多资源发展的地方。

在中国传统“大政府小社会”之下，市政府去到哪里，市中心就在哪里，中国大地上，正在发生异常轰轰烈烈的市政府搬迁。

用房地产的口气来说，就是中国正在发生一场轰轰烈烈由市政府搬迁而引发的城市中心转移。

☉郑州常西湖已经明确了承接市府市级单位的承接，白沙也确定了省际单位的规划，等着合适的时机搬迁。

☉厦门也在酝酿从岛内搬到翔安，引领厦门从海岛型城市发展为海湾型城市。

☉珠海正打算抛弃破旧的老香洲，谋划着“东城西移”，搬到还拥有大量土地，有着高大上新城规划的金湾。

而这些被政府看上的地方，基本都是初具规模的新城，还有充足的土地，符合城市发展方向，城市本身底子又还可以。

不仅是市中心的搬迁，还有区中心的搬迁也是一样的道理。

区政府也一定是占领了区发展的黄金宝地。

例如5年前，黄埔区在广州是存在感非常弱的区，不属于主城区，而后来黄埔区政府痛下决心，终于离开了原办公的文冲小破院，跨过石化区，去到香雪公园旁办公。

从此黄埔区甩开膀子干，黄埔科学城成为广州高新企业集聚的片区，孵化了很多IT创业公司，周边的教育医疗商业配套水平立马提高了几个等级，也让黄埔成为广州郊区排名前列成型的卫星城，房价正式迈入4万+时代。

那全国老城区有没有能避开衰落的？

有，我觉得有几个城市是比较特殊的。

如北京，北京集聚的政治资源，决定了北京市中心永远在东西城区，通州再多也只是个副中心，也疏解北京的非首都功能。

如厦门，厦门的地形是全国最特殊的，市中心在一个岛上，由于天然地形原因导致的主城区与郊区的割裂，再加上一线海景的加持，决定了厦门市中心一直都会在岛内。

虽然厦门也在规划发展翔安南部新城，但较好的商业、教育、资源都是在岛内，翔安新城要想成气候还是很难。

如上海和苏州，通过对老城区的保护，让老城区成为历史旅游景区，重振老城区……

而全国大多数城市老城区的衰落，是必然的。

来源：楼面