不买车位不能进小区?家门口车位究竟归谁?

小区车位究竟归谁？该租还是该售？林林总总关于车位的问题多次引发开发商、物业和业主三方的争议。

日前，有报道称某小区规定业主不买车位，私家车就不能开进小区，引起了不少业主的共鸣。小区的业主有没有优先使用车位的权利？小区物业有没有权利出租或者销售小区的车位呢？

回答这些问题我们要先搞清三个问题：

一、 开发商和物业究竟是什么关系？

国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

但现实中，不少小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，普遍存在“父子关系”。了解到这个现象，我们可以这么理解，在小区的车位上，一般情况下，物业和开发商是利益共同体。当然也不排除，由于某些原因，例如新旧物业管理公司更替时，开发商和物业公司有冲突的情况。

二、 小区车位产权是如何判定归属的？

根据《中华人民共和国物权法》第七十四条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

所以建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，以及当事人通过出售、附赠或者出租等其他方式的。占用业主共有道路或者其他场地以设立的车位，属于业主共有。

三、小区的车位分几种？

大多数情况下，车位分3类：产权车位、公摊车位、人防车位。

产权车位一般是开发商自建的地下车库，并由开发商单独取得车库产权。开发商可以委托物业公司租售车位。

公摊车位是车位面积已经列入公摊面积被分摊。根据《物权法》这类车位属于业主共有。

人防车位是人防工程的规划车位。按照《物权法》和《人民防空法》立法中“谁投资、谁受益”的原则，在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用，并可按约定收取一定的费用。开发商只拥有使用权，不拥有产权，只能出租，但租期不得超过20年。

那么回到我们最关心的问题，物业有没有权利禁止不买车位的业主车辆进入小区呢？

对于这个问题首先看小区的车位属于哪种性质，如果是开发商的产权车位，小区的业主可以成立业主委员会和物业进行交涉和维权。如果是人防车位，开发商没有产权，出售车位是违法的。如果是公摊车位，这类车库所有权属全体业主共有，根本谈不上出租和出售。